>> 國(guó)海證券-宏觀深度研究：如何衡量房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)？-240703
| 上傳日期： |
2024/7/4 |
大小： |
2913KB |
| 格式： |
pdf 共30頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
夏磊 |
| 下載權(quán)限： |
無(wú)限制-登錄即可下載 |
|
|
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于向新發(fā)展模式過(guò)渡之際，新模式仍在構(gòu)建，傳統(tǒng)模式還未完全脫離，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有所下降。近三年的房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增速明顯低于名義GDP，2023年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為5.8%，較2020年7.2%下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)不乏“房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)”的聲音。
隨著房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式逐步建立，未來(lái)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將從增量擴(kuò)張向存量運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)移，舊范式下的統(tǒng)計(jì)制度不足以完全反映房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行核算？新發(fā)展模式下房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛力空間有哪些？本報(bào)告重點(diǎn)圍繞這些問(wèn)題進(jìn)行探討。
房地產(chǎn)業(yè)核算制度隨行業(yè)發(fā)展模式調(diào)整而不斷完善
房改前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)范圍僅涉及開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)。1986年建設(shè)主管部門率先建立了商品房開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)制度，這是房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的雛形；1988年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局開(kāi)始建立由購(gòu)買方統(tǒng)計(jì)的商品房購(gòu)置統(tǒng)計(jì)制度；1990年改為按賣方即建房方填報(bào)統(tǒng)計(jì)，正式建立商品房統(tǒng)計(jì)制度；1993年開(kāi)始土地被正式列入統(tǒng)計(jì)范疇，商品房屋建設(shè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，統(tǒng)計(jì)范圍擴(kuò)大到各種經(jīng)濟(jì)類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和單位；1995年，基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、計(jì)委、建設(shè)部、工商局聯(lián)合開(kāi)展的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)情況快速調(diào)查”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)從投資統(tǒng)計(jì)制度中分離出來(lái)，單獨(dú)制定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)制度。
1998年正式啟動(dòng)房改，房地產(chǎn)日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。1998年23號(hào)文正式終結(jié)了單位福利分房制度，全面推行住房市場(chǎng)化改革；2002年國(guó)土資源部11號(hào)令，要求經(jīng)營(yíng)性用地必須以“招拍掛”方式出讓；2003年8月，國(guó)務(wù)院正式明確了房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。
房改后，房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)制度逐步建立和完善起來(lái)。1999年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)一步明確和規(guī)范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)內(nèi)容；同年8月，正式上線了全國(guó)3000家重點(diǎn)房企聯(lián)網(wǎng)直報(bào)信息系統(tǒng)；2004年第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查開(kāi)始將物業(yè)管理、中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)業(yè)納入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度范圍；2005年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)制度從固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)制度中單列出來(lái)，成為獨(dú)立的一套統(tǒng)計(jì)制度。2012年正式上線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“一套表”，實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)直報(bào)。
傳統(tǒng)發(fā)展模式下的房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行核算？
全面房改后的房地產(chǎn)業(yè)增加值大幅增加，由1998年的3428億元增至2023年的7.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了20倍、年均增長(zhǎng)13.1%，較同期名義GDP年均增速高1.7個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前，在生產(chǎn)法核算產(chǎn)出時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)包括五類：
1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)附屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位兩部分計(jì)算總產(chǎn)出。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)企業(yè)的產(chǎn)出采用主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去成本，這兩個(gè)指標(biāo)均來(lái)自房企財(cái)務(wù)報(bào)表；其他行業(yè)附屬開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)出為法人單位所屬產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位情況綜合表里面的經(jīng)營(yíng)性收入。截至2022年末，我國(guó)共有10.3萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2023年，全國(guó)商品房銷售額11.7萬(wàn)億元、銷售面積11.2億平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)11.1萬(wàn)億元。
土地出讓活動(dòng)不計(jì)入GDP，但土地交易中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)計(jì)入。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局對(duì)生產(chǎn)范圍的界定，土地出讓是土地使用權(quán)這種無(wú)形資產(chǎn)與金融資產(chǎn)之間的交易，并未創(chuàng)造新的貨物和服務(wù)，因此這類活動(dòng)本身不屬于生產(chǎn)活動(dòng)范圍，所獲得的收入不應(yīng)計(jì)入GDP，即土地購(gòu)置費(fèi)不形成固定資本形成總額。但為完成土地出讓提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其服務(wù)活動(dòng)屬于生產(chǎn)活動(dòng)，產(chǎn)生的價(jià)值計(jì)入GDP。
新房銷售增值部分計(jì)入GDP。在支出法核算中，居民購(gòu)買住房支出和建設(shè)住房支出按投資處理，商品房銷售價(jià)格與成本之間的增值部分構(gòu)成固定資本形成總額而計(jì)入GDP。在生產(chǎn)法核算中，假設(shè)房企新房當(dāng)年建成并售出，則房款和相關(guān)生產(chǎn)稅作為產(chǎn)出，扣掉建設(shè)房屋過(guò)程中間消耗及房地產(chǎn)銷售企業(yè)的中間消耗后得到增加值。
2、物業(yè)管理業(yè)
物業(yè)管理業(yè)總產(chǎn)出為物業(yè)管理業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)附屬的物業(yè)管理業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位的產(chǎn)出之和。其中，物管企業(yè)產(chǎn)出數(shù)據(jù)來(lái)自于物業(yè)管理業(yè)、中介服務(wù)及其他房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況表的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；其他物管業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位產(chǎn)出數(shù)據(jù)來(lái)自于法人單位所屬產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位情況綜合表中的經(jīng)營(yíng)性收入。
物管行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。根據(jù)弗若斯特沙利文測(cè)算，中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)公司的在管總建筑面積由2016年的309億平方米增至2021年的372億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率為3.8%。預(yù)計(jì)到2026年，在管總建筑面積將達(dá)447億平方米，2021-2026年的復(fù)合增長(zhǎng)率為3.7%。
未來(lái)物業(yè)管理業(yè)仍有較大增長(zhǎng)空間，主要來(lái)自三個(gè)方面：一是提升存量老舊小區(qū)的物業(yè)管理滲透率。根據(jù)2021年住建部數(shù)據(jù)，全國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)約22萬(wàn)個(gè)、涉及居民近3900萬(wàn)戶。一方面是推動(dòng)未配備物業(yè)的小區(qū)逐步引入物業(yè)管理服務(wù)；另一方面是原有物業(yè)服務(wù)升級(jí)，推動(dòng)服務(wù)范圍窄、服務(wù)水平低的小區(qū)引入專業(yè)化物業(yè)。二是新房銷售帶來(lái)的增量物業(yè)管理面積。城鎮(zhèn)化仍有較大空間，自住房需求仍旺盛。三是非住宅物業(yè)增量空間。隨著城
|
|
