>> 中誠信國際-房地產(chǎn)行業(yè)國際經(jīng)驗專題系列(二)：日本房地產(chǎn)市場發(fā)展特點、歷程與啟示-240630
| 上傳日期： |
2024/6/30 |
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| 1717KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
中誠信國際 |
| 評級： |
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作者： |
袁海霞，王肖夢，張堃 |
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本期要點
日本房地產(chǎn)市場發(fā)展特點
住房短缺時期三大支柱政策保障住房供給，1968年日本房屋總數(shù)超過家庭總數(shù)。隨著日本人口老齡化和少子化日益嚴重，房屋供過于求，2018年日本房屋空置率增加至13.6%。
以新房銷售為主，二手房因質(zhì)量較差、使用壽命短等特征交易并不活躍，流通率不足15%。日本租賃市場發(fā)達，租房率在40%，近六成租戶年齡在40歲以下。
日本首付比例較高、房價收入比高于美國、英國、法國，尤其是首都圈房價收入比持續(xù)上漲，略高于3-6倍的合理區(qū)間，年輕人群置業(yè)壓力較大。
日本房地產(chǎn)稅制發(fā)展較早，已形成較為完整成熟的征收體系，覆蓋不動產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓全過程，整體呈現(xiàn)保有環(huán)節(jié)稅負較輕、短期投機交易稅負重的特點。
行業(yè)參與者眾多，呈現(xiàn)“寡頭競爭”的特征，TOP20房企集中度在50%以上。
日本房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程
1956-1990年：二戰(zhàn)后第一波“嬰兒潮”于1965年左右進入置業(yè)高峰，疊加工業(yè)發(fā)展推動人口向城市聚集，房地產(chǎn)價格快速上漲，1975年城鎮(zhèn)化速度放緩，但貨幣持續(xù)寬松、企業(yè)過度加杠桿導致房價上漲脫離基本面。
1991-2008年：政策調(diào)控趨嚴主動刺破泡沫，資產(chǎn)價格暴跌導致企業(yè)和居民資產(chǎn)負債表失衡，更深層次的原因在于日本人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，人口增速放緩、老齡化占比增加、城鎮(zhèn)化進入瓶頸期，政府應對失誤，房地產(chǎn)量價齊跌。
2009年至今：安倍經(jīng)濟學刺激日本經(jīng)濟回暖，居民購買力提升，低利率環(huán)境下居民借貸成本明顯降低，刺激住房需求釋放，同時房地產(chǎn)投資價值顯現(xiàn)，吸引國內(nèi)外投資者參與，推動房價溫和復蘇。
日本房地產(chǎn)市場發(fā)展對我國的啟示
宏觀經(jīng)濟回升向好、居民收入穩(wěn)步修復是房地產(chǎn)需求端調(diào)控政策發(fā)揮作用的前提條件，建議加大財政政策和貨幣政策對現(xiàn)階段經(jīng)濟復蘇和微觀基礎(chǔ)改善的支持力度，并通過經(jīng)濟增速持續(xù)回升提振市場信心和預期。
房地產(chǎn)調(diào)控政策宜結(jié)合行業(yè)基本面情況穩(wěn)妥推進，既要避免發(fā)生房價上漲脫離基本面的泡沫化趨勢，加強金融監(jiān)管，防止資金過度流入房地產(chǎn)行業(yè)，也要避免過度收緊刺破泡沫出現(xiàn)“硬著陸”，引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。
房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“總量放緩分化加劇”的新階段特征，以“人房地錢”要素聯(lián)動機制為重要抓手，建立“以人定房，以房定地、以房定錢”的新模式，制定差異化政策適應人口流動變化，形成“以需定建”、供需匹配的住房供給體系。
在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時允許一些陷入困境、資不抵債的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或重組，避免房地產(chǎn)債務風險持續(xù)蔓延并加深，更有利于行業(yè)整體健康發(fā)展。
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