>> 華創(chuàng)證券-【宏觀專題】全面跟蹤系列四-地產(chǎn)去庫存：各地進(jìn)展與變化-240814
| 上傳日期： |
2024/8/15 |
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| 919KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
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作者： |
張瑜,陸銀波 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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核心觀點
4月政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)…的政策措施”后，各地開始自下而上的積極嘗試。我們在5月26日報告《地產(chǎn)去庫存：各地抓手、體量與進(jìn)展》中梳理出4個抓手。目前看，政策或“青睞”收購存量房用作保障房，7月政治局會議提出“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”。
對于“收購存量房用作保障房”，1）5月來已有22城發(fā)布實施公告，但鮮有城市提及體量、資金來源問題；2）對于收購定價，6月后發(fā)布的公告中均采用“重置成本定價”，即將同地段保障房的“劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤”作為上限；3）對于收購空間，若收購存量房的目的是用作保障房，則保障房的籌建空間應(yīng)當(dāng)為收購量的上限。參照十四五籌建計劃，預(yù)計2024H2+2025年保障房空間為223.2萬套間，按照每套70平估算，約為1.6億平，當(dāng)然該估算或為理論上限。
一、收購存量房用作保障房：進(jìn)展與變化
據(jù)不完全統(tǒng)計，5月以來，已有22城發(fā)布收購存量房用作保障房的實施公告，我們詳細(xì)梳理、對比，重點關(guān)注6個問題：
Q1：收購體量如何？鮮有提及。除杭州市臨安區(qū)提出“收購房源面積原則不超過10000平方米”外，其余均未提及。
Q2：收購進(jìn)度如何？可能偏慢，以杭州臨安為例，其5月14日發(fā)布公告，據(jù)中國房地產(chǎn)報7月18日的報道，“杭州市臨安區(qū)方面相關(guān)單位人士表示，目前已經(jīng)完成了委托第三方開展的盡職調(diào)查、社會風(fēng)險評估及價格評估。接下來，評估結(jié)果將被提交給臨安區(qū)政府，以便政府根據(jù)評估結(jié)果制定具體的實施細(xì)則。之后，我們再依據(jù)具體細(xì)則進(jìn)行下一步的操作?！?br> Q3：資金來源如何？鮮有提及，推斷可能是以國資收購平臺自籌為主。例如深圳市安居集團(tuán)在8月7日的公告中提及“擬收購項目須…滿足金融機構(gòu)的貸款要求”。
Q4：收購房屋如何定價？目前發(fā)布征集公告的22個城市中，13城提及定價方式，其中，11城以“重置成本”為參考上限，即同地段保障房的“劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤”；此外，從代表性樣本深圳看，其公告中雖未提及定價方式，但廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示，“收購價格...可能會低于同區(qū)商品房價格的五折?！?br> Q5：對收購房源有何要求？相關(guān)限制較多，例如：已建成未出售&整棟整單元&位置處于核心區(qū)&周邊配套齊全&手續(xù)齊全&房源面積小于120平等，詳細(xì)要求參見梳理部分。
Q6：收購的上限空間有多少？如果收購商品房的用途是用作保障房，那么保障房的剩余籌建空間應(yīng)當(dāng)為收購規(guī)模的上限，我們估算，2024H2+2025年全國剩余保障房籌建規(guī)模約為223.2萬套間，按照每套70平估算，則為1.6億平，當(dāng)然該估算或為理論上限，實際值或遠(yuǎn)小于這一估算值。估算詳情，參見正文。
二、去庫存四個抓手：近況更新
我們在5月26日報告《地產(chǎn)去庫存：各地抓手、體量與進(jìn)展——全面跟蹤系列二》中梳理出各地去庫存的4個抓手，本小節(jié)作內(nèi)容更新。
抓手1：收購存量房作為保障房。據(jù)不完全統(tǒng)計，5月以來，共有13城表態(tài)支持（多為支持、鼓勵）；22城發(fā)布征集公告，公告內(nèi)容呈高度一致性（詳見正文），此外，鮮有城市提及資金來源、征集體量。
抓手2：房地產(chǎn)以舊換新。仍以稅費優(yōu)惠&補貼為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，6月以來提及國資平臺收購的有3城，均未提及量化目標(biāo)。此前提出量化目標(biāo)的，如鄭州，全年目標(biāo)5000套，截至6月30日，簽訂收購協(xié)議2637套。
抓手3：需求端放松。517新政后，相關(guān)放松政策加速出臺，包括調(diào)降首付、調(diào)降貸款利率、放松限購限貸、給予購房補貼等。
抓手4：供給端抓手。包括兩部分：一是部分城市停止新建各類安置房，將購買商品房用于安置，例如九江、云南楚雄等；二是盤活存量土地，例如江陰提出“根據(jù)市場需求優(yōu)化住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)”等。
風(fēng)險提示：政策更新不及時，保障房籌建數(shù)量超預(yù)期。
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