>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)最新觀點及1-7月數(shù)據(jù)深度解讀：新開工跌幅或在四季度擴大，關(guān)注各地去庫存方案的迭代落地-240816
| 上傳日期： |
2024/8/17 |
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| 1184KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
趙可,李盛天 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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7月單月銷售面積基期調(diào)整同比增速-15.4%（較上月減少0.9pct），7月環(huán)比-44.7%（過去五年平均-40.8%），1-7月基期調(diào)整累計同比-18.6%，單月同比負(fù)增速略有擴大及單月環(huán)比差于歷史同期均值反映市場成交在“517”新政后再次面臨下行壓力；往后看，據(jù)房管局高頻數(shù)據(jù)，8月1-8日累計銷量同比負(fù)增速較7月單月擴大3pct至-25%，當(dāng)前各地去庫存方案陸續(xù)迭代落地，可持續(xù)關(guān)注去庫存等相關(guān)舉措落地后對后續(xù)銷售數(shù)據(jù)的帶動；
7月單月竣工面積基期調(diào)整同比增速為-21.8%（較上月增加7.8pct），1-7月基期調(diào)整累計同比-21.8%，根據(jù)銷售及新開工的領(lǐng)先作用，判斷竣工或在未來一定時間仍處于回落周期；在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用下，部分歷史停緩工項目或恢復(fù)開工并陸續(xù)竣工，或帶動部分節(jié)點的竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)短暫波動上行；后續(xù)竣工回落預(yù)期的消化或有助于部分具備產(chǎn)品優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢及定價優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)重獲估值溢價；
7月單月新開工面積基期調(diào)整同比增速為-19.7%（較上月增加2.0pct），1-7月累計同比-23.2%，維持判斷“短期單月新開工同比的向上走勢或階段性反映24年初房企較強的拿地行為，存在1-2個月的改善也比較合理”，中期角度，判斷新開工或仍受限于高能級城市土地供給及房企現(xiàn)金流約束，仍有下行壓力；
7月單月投資金額基期調(diào)整同比增速為-10.8%（較上月減少0.7pct），1-7月基期調(diào)整累計同比-10.2%，單月投資同比逐步滯后反映過去兩年行業(yè)規(guī)模的收縮，后續(xù)可關(guān)注“三大工程”等對投資新的拉動；
7月單月到位資金基期調(diào)整同比增速-11.8%（較上月增加3.4pct），1-7月累計同比-21.3%，結(jié)構(gòu)上國內(nèi)貸款及自籌資金同比走勢均同步于新開工略有回升，并無異常；銷售類到位資金同比走勢略升，與銷售額走勢基本一致；7月末房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈指數(shù)趨勢略有回升（108%），仍處于歷史較低水平，往后看，可觀察供需兩端政策逐步落地背景下，可觀察部分區(qū)域及企業(yè)資金面改善的可能性；
7月70城中仍有超九成城市房價下跌，結(jié)構(gòu)上一二三線城市房價均下跌。7月70城新房房價環(huán)比-0.65%；結(jié)構(gòu)上，一線新房房價環(huán)比-0.50%，二線環(huán)比-0.60%，三線環(huán)比-0.70%；數(shù)量上，新房房價環(huán)比下跌城市數(shù)量66個（較上月增加2個）；
投資建議：（1）當(dāng)前供求關(guān)系發(fā)生重大變化，結(jié)合新房較高的無效庫存以及“去庫存”政策等，判斷新房供需關(guān)系或較二手房更早出現(xiàn)改善，供應(yīng)端或取代需求端成為決定房價和資產(chǎn)價格的更重要因素，新房價格對房地產(chǎn)板塊估值企穩(wěn)在當(dāng)前階段意義大于全局房價；（2）供需關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，“去庫存”政策落地情況或是信用及估值修復(fù)的焦點，目前觀察到部分地區(qū)政策開始出現(xiàn)積極迭代；積極關(guān)注貨幣政策進一步動向；（3）約束條件下，去庫存政策或影響全國性和區(qū)域型房企股權(quán)風(fēng)險溢價修復(fù)行情的時間表；
房地產(chǎn)板塊：建議關(guān)注擁有歷史穩(wěn)定的“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”記錄的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【華潤置地】【保利發(fā)展】【中國海外發(fā)展】【龍湖集團】【金地集團】等的差異化機會，及【濱江集團】【越秀地產(chǎn)】等；
產(chǎn)業(yè)鏈角度：竣工回落預(yù)期的消化或有助于部分具備產(chǎn)品優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢及定價優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)重獲估值溢價；
生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型，如物管關(guān)注【保利物業(yè)】等，商管關(guān)注【華潤萬象生活】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的長賽道布局以及其對不動產(chǎn)資管的促進；
風(fēng)險提示：銷售表現(xiàn)不及預(yù)期，資金面改善不及預(yù)期，有效庫存去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)投資增速不及預(yù)期等。
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