>> 申萬宏源-華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT(180303.SZ)申購(gòu)價(jià)值分析-240829
| 上傳日期： |
2024/8/30 |
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| 1307KB |
| 格式： |
pdf 共22頁(yè) |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
彭文玉,胡巧云,朱敏 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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投資提示：
華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT將于2024年9月3日詢價(jià)，詢價(jià)區(qū)間為4.062元/份-4.265元/份。
高標(biāo)大平倉(cāng)具備稀缺性，地處核心物流節(jié)點(diǎn)。本基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為天津?qū)殲澄锪鲌@、南京寶灣物流園、嘉興寶灣物流園，均為高標(biāo)倉(cāng)，單層大平倉(cāng)設(shè)計(jì)，方便裝卸，在近年以雙層倉(cāng)及多層倉(cāng)供應(yīng)為主的倉(cāng)儲(chǔ)物流園中具有稀缺性。其中，天津項(xiàng)目規(guī)模較大，毗鄰天津港，選址輻射內(nèi)陸腹地；南京項(xiàng)目坐落于江寧區(qū)，鄰近南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，收入占比下滑；嘉興項(xiàng)目地處長(zhǎng)三角分撥樞紐，核心客戶為當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)，規(guī)模較小。
21-23年?duì)I業(yè)收入逐年遞減，凈利潤(rùn)增速放慢。2021年-2024年Q1，項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10,169/9,760/9,514/2,430萬元，主要為倉(cāng)儲(chǔ)租金收入和管理費(fèi)收入。其中，南京公司收入規(guī)模逐年下滑，天津公司、嘉興公司2023年?duì)I收分別同比變動(dòng)-2.39%、7.62%；凈利潤(rùn)分別為2,415/1,953/2,549/1,042萬元，其中2022年同比下滑19.15%，但2023年同比增長(zhǎng)30.53%；毛利率處于中游水平，21-23年凈利率低于可比REITs均值。
出租率平穩(wěn)，租金穩(wěn)中略降。2021年-2024年Q1，天津項(xiàng)目、嘉興項(xiàng)目接近滿租且呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，南京項(xiàng)目平均出租率相對(duì)較低，主要因?yàn)?022年至2023年由于部分租約到期，處在換租期，出租率有所降低，但上述三個(gè)項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期內(nèi)的出租率均高于90%。租金方面，2021年-2023年天津項(xiàng)目、南京項(xiàng)目、嘉興項(xiàng)目的租金水平整體小幅下滑。2024年Q1，嘉興項(xiàng)目租金水平創(chuàng)2021年至今新高，南京項(xiàng)目出現(xiàn)回升，而天津項(xiàng)目創(chuàng)新低，但仍高于市場(chǎng)租金水平，且相較于可比REITs具備一定的租戶集中度優(yōu)勢(shì)。
預(yù)測(cè)本基金2025年凈現(xiàn)金流分派率低于可比。根據(jù)招募說明書預(yù)測(cè)，假設(shè)預(yù)測(cè)可供分配金額100%分派，該基金2024年4-12月和2025年的預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率分別為3.19%和4.51%，2025年低于華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT。
折現(xiàn)率合理謹(jǐn)慎，資產(chǎn)估值增值率達(dá)124.13%。截至2024年3月末，天津項(xiàng)目、南京項(xiàng)目折現(xiàn)率均為8.00%，嘉興項(xiàng)目折現(xiàn)率為8.25%，相較其他已發(fā)行的倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs，折現(xiàn)率合理謹(jǐn)慎。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目增值率為124.13%，僅低于中金普洛斯REIT的增值率353%。評(píng)估增值的主要原因是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以成本法入賬，未充分反映土地增值收益。
初步測(cè)算P/FFO高于可比REITs平均水平。2023年，本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為2,548.91萬元，加回折舊和攤銷的調(diào)整后利潤(rùn)為5,133.38萬元，測(cè)算得P/FFO為23.74~24.93倍，高于可比REITs以最新收盤價(jià)計(jì)的P/FFO均值。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1)宏觀環(huán)境改變：國(guó)際經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境面臨諸多不確定因素，將對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展造成影響。2）行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)變化：國(guó)家法律、行政法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整均可能對(duì)行業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)生影響。3）倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來不利影響。4）城市規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目周邊便利設(shè)施、交通條件等發(fā)生變化：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所在地社會(huì)化便利設(shè)施改變，特別是交通環(huán)境的不利變化，則會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目帶來不利影響。5）租賃相關(guān)：若單個(gè)或多個(gè)重要承租人退租、拒絕履行租約或拖欠租金，如租約到期后部分承租人未續(xù)約，且未能及時(shí)引入新的承租人，影響投資收益。6）租約集中到期：如租約到期后部分承租人未續(xù)約，且未能及時(shí)引入新的承租人，影響項(xiàng)目未來現(xiàn)金流及投資者的收益。
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