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業(yè)績(jī)好于預(yù)期。公司發(fā)布2024年中期業(yè)績(jī)公告，24H1公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收79.6億元，同比+17%；核心利潤(rùn)17.7億元，同比+24.2%。24H1整體毛利率34%，其中非商業(yè)務(wù)、商管業(yè)務(wù)毛利率18.9%、60.9%。24H1中期派息0.279元/股，特別派息0.575元/股，合計(jì)派息總額19.5億元，派息規(guī)模/24H1核心凈利潤(rùn)約110.4%，高派息提升股東回報(bào)。
　　非商業(yè)態(tài)量驅(qū)為主。24H1公司非商業(yè)務(wù)收入51億元，同比+13.8%；24H1環(huán)比23H2下降12%，也是公司上市以來(lái)首個(gè)半年度環(huán)比下降。期內(nèi)非商基礎(chǔ)物管收入39.8億元，同比+15.4%，拆解量?jī)r(jià)上，主要還是依靠量的驅(qū)動(dòng)為主。24H1非商業(yè)態(tài)在管面積3.8億方，同比+20.8%；凈增在管2745萬(wàn)方，是非商基礎(chǔ)物管增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力；其中城市空間凈增1898萬(wàn)方，是非商面積主要增量來(lái)源，也是期內(nèi)非商單面積坪效繼續(xù)下行的因素（城市空間大面積、低坪效）。
　　商管業(yè)務(wù)整體穩(wěn)健。24H1公司商管業(yè)務(wù)收入28.5億元，同比+23.4%；24H1環(huán)比23H2基本持平。其中購(gòu)物中心收入18.9億元，同比+34%，環(huán)比23H2略增3.4%。寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)24H1收入9.6億元，同比+6.6%，環(huán)比23H2下降6.7%，環(huán)比降幅相對(duì)明顯，可能為：其一，寫(xiě)字樓期內(nèi)凈增面積僅41萬(wàn)方，為21年來(lái)半年度凈增新低，增量不足；其二，存量項(xiàng)目整體出租率也有下行，可同比出租率下降2.6pct；全口徑出租率同比下降6.8pct；出租率下行影響到了相關(guān)經(jīng)營(yíng)收入的獲取。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。預(yù)計(jì)公司24-25年?duì)I收174/200億元，同比為+18%/+15%；歸母凈利潤(rùn)36/43億元，同比為+23%/20%。當(dāng)前估值處于歷史低位，具備性?xún)r(jià)比。給予24年P(guān)E=18X，對(duì)應(yīng)合理價(jià)值713億港元(匯率0.91)，每股合理價(jià)值31.22港元，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。應(yīng)收款項(xiàng)減值風(fēng)險(xiǎn)，收并購(gòu)業(yè)務(wù)整合或存風(fēng)險(xiǎn)，商管運(yùn)營(yíng)能力或受主力店或其他租戶影響。