>> 仲量聯行-大中華區(qū)物業(yè)行業(yè)摘要：蓄力謀勢，待時而動-240904
| 上傳日期： |
2024/9/4 |
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pdf 共59頁 |
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仲量聯行 |
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甲級辦公樓市場
新租需求維持低位，市場活躍度主要依賴于企業(yè)的搬遷需求所帶動。金融、科技互聯網行業(yè)租戶貢獻主要大面積成交。
全國供應繼續(xù)放量，短期推升空置壓力。
租金持續(xù)震蕩下行，市場競爭加劇。
2024年上半年，中國經濟保持總體平穩(wěn)運行，宏觀政策密集出臺發(fā)揮了穩(wěn)定作用。盡管二季度經濟增速略有回調,但外需環(huán)境逐步回暖、新動能加速形成等積極因素正在逐步累積，為經濟的高質量發(fā)展提供持續(xù)動力。在企業(yè)層面，整體辦公需求的恢復略顯滯后，需求釋放節(jié)奏仍顯緩慢,全國主要城市甲級辦公樓市場持續(xù)面臨需求增長動力不足的挑戰(zhàn)。具體而言，新租需求維持低位，市場活躍度主要依賴于企業(yè)的搬遷需求所帶動;與此同時，一個積極的變化是，辦公樓業(yè)主方在租賃策略上展現出更高的靈活性，價格因素激發(fā)了部分潛在的、尋求成本優(yōu)化的租賃需求，從而促進了租賃流動性的小幅回暖。在全國甲級辦公樓市場,盡管租金水平仍處于調整階段，但部分城市已開始顯現需求修復態(tài)勢。
2024年第二季度,凈吸納量錄得49.7萬平方米,較上季度小幅降低。其中，1.5線及二線城市表現較為亮眼，靈活的價格策略有效刺激市場需求，去化速度有所回暖。一線城市凈吸納量錄得23.6萬平方米,環(huán)比有所回落。全國甲級辦公樓市場中，價格策略正在催化存量辦公樓的流動性，但這一輪流動并未出現明顯的行業(yè)聚集特征。成交仍主要聚焦科技互聯網、金融和專業(yè)服務三個基石需求行業(yè)。在深圳，傳統(tǒng)金融貢獻了多筆超3,0oo平方米的大面積租賃成交。北京科技互聯網行業(yè)的租戶占到了全市租賃成交總量的四分之一。廣州全市上半年單筆超過3,000平方米的成交中，科技互聯網占據近七成。此外，在武漢，專業(yè)服務業(yè)廷續(xù)了穩(wěn)健擴張態(tài)勢，占到甲級辦公樓市場成交總量的19%。
在廣州、重慶等戰(zhàn)略新興經濟加速聚集的城市，人工智能、航空航天、能源、數字經濟等諸多重點產業(yè)鏈正在進一步推動當地商業(yè)及產業(yè)地產需求的增長，成為新的增長動力。第二季度，全國一線城市甲級辦公樓市場共錄得約26.1萬平方米的新增面積，環(huán)比降低469%。1.5線及二線城市新增供應體量共計錄得38.6萬平方米，體量相較上季度翻倍。大多集中在新興區(qū)域,對存量市場造成一定沖擊。
全國主要城市的甲級辦公樓市場租金延續(xù)下行趨勢，業(yè)主普遍對市場基本面具有一定的走弱預期，多數希望以讓步租金的形式來維持經營性收入的穩(wěn)定性。—線城市中，上海租金降幅最大，市場競爭持續(xù)，較大的市場供應加上有限的新增需求使得整體市場租金繼續(xù)處于下行通道。北京平均租金維持下降趨勢，同比已下降12.7%。面對需求不足的現狀,業(yè)主在續(xù)租方面也開始提供租金優(yōu)惠以維持租戶穩(wěn)定。深圳的租金表現已處于較低基數水平，第二季度租金降幅略有收窄，租金環(huán)比下降約1.8%。廣州市場受到租戶成本控制的影響，租金環(huán)比下降2.1%。全國1.5線與二線城市的甲級市場租金水平同樣處在下行周期,但低租金環(huán)境也為租戶帶來了搬遷和升級的良機，推動了租賃活躍度的提升。成都新增供應帶來的短期空置壓力催化市場租金加速下行，第二季度甲級辦公樓凈有效租金環(huán)比下跌2.2%。西安市場中，聯合辦公及二房東低價競爭致使—級租賃市場租金持續(xù)承壓，上半年累計下降1.8%。
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