>> 廣發(fā)證券-廣發(fā)宏觀-存量房貸利率調(diào)整：政策邏輯、方式與影響-240911
| 上傳日期： |
2024/9/11 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
廣發(fā)證券 |
| 評級： |
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作者： |
郭磊,鐘林楠 |
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此報告為加密報告 |
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2019年LPR改革之后，我國房貸利率定價是在5年期LPR基礎(chǔ)上加點。5年期LPR會隨著貨幣政策的變化而調(diào)整，但加點幅度一旦確定便不會改變。由于2022年之前房價易漲難跌，金融政策多數(shù)時期偏緊，個人住房貸款利率多數(shù)都有著偏高的加點幅度（粗略估算大約三分之二的房貸加點幅度超過15BP）。所以，盡管近些年5年期LPR利率持續(xù)下降，但受制于偏高的加點幅度，存量房貸的平均利率仍偏高。
從新發(fā)放個人住房貸款利率-5年期LPR利率的利差（wind數(shù)據(jù)）來看，房貸利率加點幅度較高（超過15BP）的時段包括2010年三季度至2015年三季度、2017年三季度至2022年二季度。
在2010年三季度至2015年三季度期間，個人住房貸款增加了6.66萬億元；在2017年三季度至2022二季度期間，個人住房貸款增加了18.8萬億元。兩個時段合計，個人住房貸款增加了25.46萬億元，占存量房貸規(guī)模（2024年二季度末存量房貸規(guī)模為37.9萬億元）的比例為67%。
2022年以來，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系出現(xiàn)明顯變化，增量房貸利率快速下行，已顯著低于存量房貸利率。居民提前還貸的意愿上升。在這一背景下，2023年下半年央行推動了一輪存量房貸利率下調(diào)，主要方式是允許銀行發(fā)放新貸款置換首套存量房貸或與借款人協(xié)商確定新利率。據(jù)央行統(tǒng)計，這一輪調(diào)整有超過23萬億元的存量房貸受益，存量房貸利率的平均降幅為73BP，每年為居民節(jié)省利息支出大約1700億元，增量與存量房貸利率的利差從接近100BP的高點一度降至30BP以內(nèi)。
2023年8月，央行下發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。
通知指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知第二條的規(guī)定。
根據(jù)央行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2024）》，政策實施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。
2024年以來，在房地產(chǎn)市場景氣度偏低、居民加杠桿力度較弱、房貸利率下限取消的背景下，增量房貸利率下降加快，與存量房貸利率的利差重新拉大。據(jù)央行統(tǒng)計，2023年9月末存量住房貸款加權(quán)平均利率為4.29%，由于2023年5年期LPR降低了10BP，存量房貸重定價，2024年存量房貸加權(quán)平均利率降至4.19%；2024年二季度增量住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，增量與存量房貸利率的利差重新拉大至74BP。這一背景下居民提前還貸意愿有所升高，2024年上半年個人住房貸款余額環(huán)比收縮。
由于新發(fā)放貸款利率與存量貸款利率利差明顯拉大，加之居民金融資產(chǎn)投資回報率偏低，居民提前還貸現(xiàn)象在2024年可能重新增多。
據(jù)央行統(tǒng)計，截止2024年6月末，個人住房貸款余額為37.8萬億元，較2023年末減少了3800億元；2023年上半年個人住房貸款余額環(huán)比減少了2000億元。
提前還貸可能是壓制消費的因素之一。7月城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村消費同比分別為2.4%和4.6%，中期報告《等待需求側(cè)》中我們曾指出這一分化背后“可能包含房價調(diào)整所帶來的居民資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)”。
在中期報告《等待需求側(cè)》中，我們指出：城鎮(zhèn)消費要弱于鄉(xiāng)村，其中可能包含房價調(diào)整所帶來的居民資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)，它會對實際消費形成一定約束。在房價調(diào)整背景下，居民資產(chǎn)負(fù)債表重估，一則帶來財富效應(yīng)的下降；二則帶來減少負(fù)債、提前償還負(fù)債的意愿，對現(xiàn)期消費存在一定擠出效應(yīng)。
這一輪存量房貸利率若調(diào)整，邏輯上可能采用兩種方式：一是類似于2023年下半年，銀行新發(fā)放貸款置換或協(xié)商確定新利率，調(diào)整存量房貸利率的加點幅度。增量房貸與存量房貸利率的利差中，有35BP是“階段性的利差”，是因為存量房貸利率重定價要等到明年年初而沒有享受到今年5年期LRP下調(diào)35BP的優(yōu)惠所致，所以理論上央行可以選擇“存量房貸重定價時間前提至今年+今年調(diào)整加點幅度”的“一步到位”策略，或是選擇“今年調(diào)整加點幅度、明年存量房貸重定價”的“兩步走”策略；二是轉(zhuǎn)按揭，即已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行申請延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三方。轉(zhuǎn)按揭面臨著抵押品價值重估、不同銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)不一等問題，也存在銀行無序競爭過度壓低房貸利率加大銀行息差壓力風(fēng)險，需要更細(xì)致的機制設(shè)計與約束。
直接調(diào)整存量房貸利率的加點幅度，簡潔直接，但并非長效機制。若后續(xù)存量房貸利率和增量房貸利率利差重新
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