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8月，中證REITs(收盤)指數(shù)及消費(fèi)類REIT板塊指數(shù)收益率分別跑贏滬深300指數(shù)4.3pct、5.9pct。
　　2024年8月1日至2024年8月30日，中證REITs(收盤)指數(shù)累計(jì)收益率為+0.8%，跑贏滬深300指數(shù)4.3pct；保租房REITs累計(jì)收益率為-0.1%，跑贏滬深300指數(shù)3.4pct;消費(fèi)類REITs累計(jì)收益為+2.4%，跑贏滬深300指數(shù)5.9pct。
　　8月C-REITs市場(chǎng)活躍度環(huán)比穩(wěn)定；保租房REITs平均P/FFO為27.9X，板塊估值中樞已連續(xù)六個(gè)月提升,8月估值提升幅度有所放緩；消費(fèi)類REITs平均P/FFO為18.9X，整體P/NAV為1.06X，仍處于合理區(qū)間。
　　8月，C-REITs總成交額94.03億元（不含大宗交易），環(huán)比增長10.6%，其中：保租房REITs成交額10.5億元，環(huán)比+5.9%，在C-REITs成交額中占比11.2%；消費(fèi)類REITs成交額6.8億元，環(huán)比+64.3%，在C-REITs成交額中占比7.2%。
　　8月，C-REITs區(qū)間換手率為16.9%，環(huán)比增長0.6pct，其中：保租房REITs區(qū)間換手率為23.2%，環(huán)比提升0.4pct，8月日均換手率為1.1%；消費(fèi)類REITs區(qū)間換手率為18.8%，環(huán)比提升0.1pct，8月日均換手率為1.2%。
　　截至8月末，保租房REITs平均P/FFO為27.9X，消費(fèi)類REITs平均P/FFO為18.9X；保租房REITs的整體P/NAV估值為1.23X，消費(fèi)類REITs的整體P/NAV估值為1.06X；預(yù)計(jì)保租房和消費(fèi)類REITs 2024年平均分派率為3.23%、4.80%。
　　7月一線城市住宅租金回報(bào)率同比小幅回升；8月，北上深廈四城住宅租金邊際回落，消費(fèi)類REITs底層資產(chǎn)所在市場(chǎng)租金環(huán)比漲多跌少，同比平均下降12%。
　　8月，北京、上海、深圳、廈門住宅平均租金分別為120.5、107.4、97.2、46.9元/月/平米，環(huán)比分別-0.4%、-0.03%、-0.4%、-2.3%，環(huán)比平均下跌0.77%，同比分別-3.5%、+1.8%、+2.3%、-5.2%；
　　8月，北京、上海、杭州、長沙、武漢、青島、濟(jì)南平均商鋪?zhàn)饨鸱謩e為6.65、6.43、4.49、2.02、3.49、2.79、2.66元/日/平方米，環(huán)比分別為+2.3%、-1.2%、-2.6%、+2.0%、+8.4%、+6.9%、+3.9%，環(huán)比平均上漲2.8%；同比分別為-4.0%、-16.1%、-14.3%、-24.1%、-14.7%、+3.3%、-14.7%，同比平均下降12.1%。
　　投資建議：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，2024年繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，4月政治局會(huì)議提出“研究消化存量房產(chǎn)”，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。供給側(cè)看，監(jiān)管強(qiáng)調(diào)金融業(yè)支持房地產(chǎn)責(zé)無旁貸，通過信貸、債券、股權(quán)等支持房地產(chǎn)融資，強(qiáng)調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”等，優(yōu)質(zhì)房企的融資性現(xiàn)金流有望提升；需求側(cè)看，住建部提出充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)，地方政府“因城施策”加大購房支持力度，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，下調(diào)首付比例及按揭利率等；隨著地方政府樓市調(diào)控自主性進(jìn)一步提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化將進(jìn)一步加深。建議關(guān)注兩條主線：
　　1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會(huì)參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。2）消費(fèi)類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)等。