>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：美國開啟降息周期，或打開房貸利率下行空間-240920
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核心觀點：
美聯(lián)儲超預(yù)期降息50bp，開啟新一輪降息周期。24年9月18日，美聯(lián)儲宣布將基準(zhǔn)利率目標(biāo)范圍下調(diào)50bp，降至4.75%-5.00%，50bp的降息較為超預(yù)期。本次降息代表22年3月開啟的加息周期的結(jié)束，22年3月至23年7月美聯(lián)儲11次加息，累計加息幅度達(dá)525bp，截至24年8月有效聯(lián)邦基金利率5.33%，處于02年以來的歷史高位。
美聯(lián)儲降息部分緩解中美息差壓力，或打開我國房貸利率下行空間。我國經(jīng)歷過三輪幅度較大的降息周期，分別為08年9月-08年12月、14年7月-15年12月、21年10月至今。
08年周期對應(yīng)美國降息周期，07年9月美國率先開始降息，拉開中美息差，打開我國降息空間，在美國08年10月兩次降息、12月一次降息的推動下，我國首套房貸利率4個月內(nèi)累計降幅250bp，月均降幅63bp，降息節(jié)奏較快。
14-15年周期對應(yīng)美國降息周期與加息周期間的空檔期，美國基準(zhǔn)利率處于相對低位，中美息差維持100bp以上的充?？臻g，我國首套房貸利率18個月內(nèi)月均降幅13bp，與08年周期相比，由于美國未推進降息，我國利率下調(diào)速度也相對較緩。
21年10月開啟的第三輪降息周期分為兩個階段，第一階段為22年6月前，美國處于降息到加息周期的轉(zhuǎn)換期，中美國債收益率仍維持正利差，我國降息速度較快；第二階段為22年7月后，美國迅速加息，中美負(fù)息差拉大，我國降息速度放緩。本輪周期首套房貸利率月均降幅僅7bp，受制于中美息差壓力，降息速度明顯慢于前兩輪周期。
目前中美利差倒掛166bp，信貸政策尺度空間狹小，本次美國進入降息通道，對國內(nèi)存量和新增貸款利率調(diào)節(jié)都有重要影響。
助推購房負(fù)擔(dān)率下行，市場企穩(wěn)概率加大。根據(jù)廣發(fā)地產(chǎn)團隊發(fā)布的報告《成交量的底部在何處-基于居民購房行為深度研究》，當(dāng)前我國居民的購房負(fù)擔(dān)率為59%，參考美國及日本地產(chǎn)周期，假設(shè)購房負(fù)擔(dān)率能夠達(dá)到均衡期水平45%-50%左右，房地產(chǎn)市場或?qū)崿F(xiàn)筑底回升。隨著美國降息周期的開啟，我國房貸利率繼續(xù)下行概率加大，可直接降低購房負(fù)擔(dān)率，市場企穩(wěn)概率加大。
投資建議：利好財務(wù)成本占比高及土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)房企。本次政策將利好兩類房企，其一是財務(wù)成本占比較大的房企，降息的推進將為房企帶來利潤彈性；其二是有土儲分布優(yōu)勢的房企，核心城市房貸利率的下行將轉(zhuǎn)化更多購買力。目前板塊估值處于底部，海內(nèi)外流動性寬松周期開啟利好樓市成交，建議關(guān)注板塊配置機會。
風(fēng)險提示?；久娌患邦A(yù)期；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒等。
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