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城中村改造提速，優(yōu)質(zhì)稟賦持續(xù)兌現(xiàn)
　　公司8月24日公告，投資上海市閔行區(qū)兩個(gè)城中村改造項(xiàng)目，投資總金額達(dá)183億元。公司稟賦優(yōu)勢(shì)顯著，本次大舉補(bǔ)庫(kù)進(jìn)一步彰顯公司在上海的拿地優(yōu)勢(shì)，以及公司長(zhǎng)期維持銷(xiāo)售規(guī)模的決心，今年進(jìn)入地產(chǎn)銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)期，下半年開(kāi)始有望進(jìn)入業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)期。我們維持2024-2026年EPS分別為0.22/0.49/0.59、BPS 8.38/8.81/9.34元的預(yù)測(cè)，可比公司2024年P(guān)B為0.64倍，予以公司2024年P(guān)B0.64倍，目標(biāo)價(jià)5.36元（前值5.03元），重申“買(mǎi)入”。
　　大舉拓展城中村項(xiàng)目，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備
　　本次獲取的兩個(gè)項(xiàng)目均為閔行區(qū)的城中村改造項(xiàng)目，分別為閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)杜行老街和華漕鎮(zhèn)諸翟項(xiàng)目。改造要求活化利用文保建筑，打造老街實(shí)景劇場(chǎng)和沉浸式文旅體驗(yàn)。前者處于浦江郊野公園西南隅，項(xiàng)目容積率0.86，我們預(yù)計(jì)該項(xiàng)目未來(lái)將為風(fēng)貌別墅產(chǎn)品。后者毗鄰虹橋樞紐，容積率為1.81，預(yù)計(jì)也將打造為高端住宅產(chǎn)品。總投資額為183.6億，占2023年銷(xiāo)售額的223%，公司持股90%，開(kāi)發(fā)周期5.5年，均可實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。露香園的入市保障了公司2024-2026年的推貨力度，后續(xù)的供應(yīng)體量是市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，本次項(xiàng)目獲取體現(xiàn)公司中長(zhǎng)期維持銷(xiāo)售規(guī)模的決心，也是給市場(chǎng)的解答。
　　上海城中村建設(shè)進(jìn)入攻堅(jiān)戰(zhàn)，公司作為地方城投平臺(tái)迎來(lái)機(jī)遇
　　據(jù)“上海發(fā)布”公眾號(hào)，9月21日上海市政府召開(kāi)城中村改造工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)上提出要堅(jiān)決打好攻堅(jiān)戰(zhàn)，市、區(qū)國(guó)企強(qiáng)化中堅(jiān)和骨干作用，以更大力度推動(dòng)城中村改造提速擴(kuò)容增效。并提出要編制好三年行動(dòng)計(jì)劃和年度實(shí)施方案，形成啟動(dòng)一批、實(shí)施一批、儲(chǔ)備一批的滾動(dòng)推進(jìn)態(tài)勢(shì)。從市政府的表態(tài)來(lái)看，上海市城中村改造進(jìn)程即將提速，其中地方國(guó)企發(fā)揮核心作用。公司作為上海城投集團(tuán)的子公司，可以優(yōu)先抓住這一機(jī)遇。
　　銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)，下半年有望進(jìn)入結(jié)算高峰推動(dòng)業(yè)績(jī)提升
　　根據(jù)億翰數(shù)據(jù)，2024年前8月公司銷(xiāo)售額約97.5億，排名第49位，較去年排名提升66位，較去年全年銷(xiāo)售額增速已達(dá)19%。隨著露香園二期的持續(xù)入市，我們預(yù)計(jì)全年新推貨值有望接近150億，推動(dòng)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。下半年也有望迎來(lái)結(jié)算高峰。上半年徐匯匯樾庭項(xiàng)目已經(jīng)封頂，楊浦高陽(yáng)新里也有望進(jìn)入交付，我們認(rèn)為全年結(jié)算收入有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，推動(dòng)全年歸母凈利同比增長(zhǎng)。公司規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，結(jié)算高峰在即，稟賦優(yōu)勢(shì)持續(xù)兌現(xiàn)，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目結(jié)算節(jié)奏放緩導(dǎo)致業(yè)績(jī)低于預(yù)期；貨值不足導(dǎo)致公司中長(zhǎng)期銷(xiāo)售規(guī)模下滑。