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事件：中海物業(yè)近期漲幅明顯，2024H1歸母凈利潤(rùn)同比+16%。
　　1、9月19日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息50bp，將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至4.75%-5.00%；9月24日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，宣布近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)、降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例等。9月26日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)等。
　　2、2024H1中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收68.4億元，同比+9.0%（2023年同期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)追溯調(diào)整）；毛利11.5億元，同比+14.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.4億元，同比+16.0%；宣派中期股息每股0.085港幣，中期派息率35%，同比提升10pct。
　　3、9月19日至9月27日，中海物業(yè)累計(jì)上漲約31%，漲幅明顯。
　　點(diǎn)評(píng)：物管項(xiàng)目資源豐富，盈利能力企穩(wěn)回升，提高中期分紅比例回饋股東。
　　1）基礎(chǔ)物管穩(wěn)健增長(zhǎng)，增值服務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2024H1公司物業(yè)管理/社區(qū)增值/非業(yè)主增值分別實(shí)現(xiàn)收入51.7/6.9/9.1億元，同比+14.2%/+10.3%/-13.7%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入占比76%，毛利占比70%，是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)；非業(yè)主增值服務(wù)與地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)度較高，短期需求減少；社區(qū)增值業(yè)務(wù)通過線上線下平臺(tái)服務(wù)，滿足社區(qū)住戶的各方面生活需求，期內(nèi)零售消費(fèi)和社區(qū)團(tuán)購(gòu)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，隨著在管規(guī)模擴(kuò)張及服務(wù)滲透率提升，社區(qū)增值板塊仍然具備較大的增長(zhǎng)潛力。
　　2）資源稟賦優(yōu)質(zhì)，規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能強(qiáng)勁。公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和資源稟賦，處于行業(yè)規(guī)模第一梯隊(duì)，截至2024年6月30日，公司在管面積4.2億平方米，其中住宅2.9億平，占比約70%，余下為公建及其他業(yè)態(tài)（占比25%）和商寫業(yè)態(tài)（占比5%）。公司背靠中海地產(chǎn)及中國(guó)建筑，具有較高的品牌知名度和優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源，2024年上半年公司新增訂單2120萬平方米，合同金額16.4億元，其中：53%來自中建及中海集團(tuán)，合同金額為7.1億元，從業(yè)態(tài)構(gòu)成上看，新簽訂單中65%為住宅項(xiàng)目（按面積），項(xiàng)目質(zhì)量較高。
　　3）加強(qiáng)成本管控，盈利能力提升。公司在2024年上半年實(shí)行嚴(yán)格的成本管控，包括節(jié)省物資、降低雜費(fèi)和加大分包力度等，實(shí)現(xiàn)整體毛利率16.8%，同比提升0.8pct，拆分業(yè)務(wù)來看，物業(yè)管理/社區(qū)增值/非業(yè)主增值毛利率分別為15.4%/30.2%/14.1%，同比提升0.7pct/0.9pct/0.6pct，盈利能力顯著提升。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)健，關(guān)聯(lián)方交付保障性較強(qiáng)，項(xiàng)目資源豐富；2024H1毛利率有所回升，但考慮開發(fā)商增值業(yè)務(wù)需求減少，調(diào)整公司2024-2026年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)至15.4/17.3/19.0億元，分別下調(diào)6%/8%/9%，對(duì)應(yīng)的預(yù)測(cè)PE為11/10/9倍，央企物管，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)健，中期分紅比例提升，近期政策利好頻發(fā)公司漲幅明顯，估值仍具備較強(qiáng)的吸引力，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致毛利率下滑，增值服務(wù)開展不及預(yù)期。