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一句話邏輯：保利發(fā)展是優(yōu)質(zhì)的龍頭房企，充分受益地產(chǎn)周期修復(fù)和長(zhǎng)期供給側(cè)優(yōu)化。
　　超預(yù)期邏輯：
　　1）政策調(diào)節(jié)加速落地
　　9月24日央行行長(zhǎng)明確實(shí)行包括調(diào)整存量房貸利率、首付比例降低和優(yōu)化收儲(chǔ)資金等政策，在緩解供給側(cè)資金壓力方面給予支持。9月26日政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。10月12日財(cái)政部明確“支持地方政府使用專(zhuān)項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地”，“還有在研究中的逆周期調(diào)節(jié)政策工具”，“中央財(cái)政還有較大的舉債空間和赤字提升空間”。我們認(rèn)為，政策短期頻率高、力度大，對(duì)地產(chǎn)需求側(cè)預(yù)期扭轉(zhuǎn)起到重要作用。優(yōu)質(zhì)頭部房企開(kāi)發(fā)商，例如保利發(fā)展，有望受益于政策發(fā)力帶來(lái)的基本面修復(fù)以及壓制估值的風(fēng)險(xiǎn)因素化解。
　　2）市場(chǎng)呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)趨勢(shì)
　　926新政后，房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”在政策端被多次提及，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)基本面修復(fù)情況十分關(guān)注，若基本面修復(fù)，則有望進(jìn)一步提升投資者的投資信心。從新政后近三周市場(chǎng)情況來(lái)看，①926新政后當(dāng)周（9.23-9.29），市場(chǎng)熱度提升明顯，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，重點(diǎn)23城新房成交環(huán)比上漲70%。此外，冰山指數(shù)熱度顯著提升，環(huán)比上漲1個(gè)點(diǎn)，一線城市漲超3個(gè)點(diǎn)。②第二周主要是十一期間，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，國(guó)慶假期期間10個(gè)城市二手房同比增長(zhǎng)161%，22個(gè)城市新房同比增長(zhǎng)26%。冰山活躍度指數(shù)再次大幅提升，較9月周均值13.6上漲6.4個(gè)點(diǎn)。③根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，第三周（10.7-10.13）23個(gè)主要城市新房成交環(huán)比上漲41%，其中一線城市增幅最大達(dá)74%。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，重點(diǎn)13城二手房成交面積208萬(wàn)平，超過(guò)新政后當(dāng)周成交規(guī)模，達(dá)近三個(gè)月成交高點(diǎn)。我們認(rèn)為，Q4為房企傳統(tǒng)的銷(xiāo)售沖量季節(jié)，新政后市場(chǎng)表現(xiàn)回暖勢(shì)頭良好，疊加當(dāng)前政策端持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭有望延續(xù)。
　　3）轉(zhuǎn)債優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，定價(jià)彰顯發(fā)展信心
　　10月8日，公司發(fā)布公告《向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券募集說(shuō)明書(shū)》，計(jì)劃向不超過(guò)35名特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)債，發(fā)行總額不超過(guò)95億元，其中公司控股股東保利集團(tuán)擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)本次向特定對(duì)象發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券金額不超過(guò)人民幣10億元。公司可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股價(jià)格確定依據(jù)中明確轉(zhuǎn)股價(jià)格不低于認(rèn)購(gòu)邀請(qǐng)書(shū)發(fā)出前最近一期末經(jīng)審計(jì)的每股凈資產(chǎn)和股票面值。公司2024年中報(bào)披露每股凈資產(chǎn)為16.31元/股，截至10月14日，公司收盤(pán)價(jià)為10.79元/股，顯著低于每股凈資產(chǎn)價(jià)值。我們認(rèn)為，本次轉(zhuǎn)債的發(fā)行不僅利于公司補(bǔ)充現(xiàn)金流及優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，也彰顯了管理層對(duì)公司長(zhǎng)期價(jià)值提升的信心。
　　檢驗(yàn)與催化
　　1）行業(yè)銷(xiāo)售TOP1，市占率穩(wěn)步提升
　　2024年1-9月，公司銷(xiāo)售金額2417億元，銷(xiāo)售面積1350萬(wàn)平，位列克而瑞全口徑銷(xiāo)售排名榜第一位。根據(jù)公司中報(bào)數(shù)據(jù)，2024年1-6月公司市占率為3.68%，較年初提升0.06pct，其中38個(gè)核心城市市場(chǎng)占有率7.1%，較年初提升0.3 pct，且38個(gè)核心城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)同比為89%，較年初提升2pct。此外，38個(gè)核心城市中，32個(gè)城市市占率排名前五，11個(gè)城市市占率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個(gè)城市占有率突破15%。我們認(rèn)為，公司堅(jiān)持城市深耕，在重要核心城市市占率維持領(lǐng)先，有助于強(qiáng)化公司的品牌影響力。此外，核心城市企穩(wěn)修復(fù)可能更快，公司能夠率先享受修復(fù)彈性。
　　2）土儲(chǔ)聚焦38城，長(zhǎng)期發(fā)展儲(chǔ)備充足
　　2024H1公司新獲取12個(gè)項(xiàng)目，均位于38個(gè)核心城市，新增計(jì)容建面116萬(wàn)平方米，權(quán)益地款109億元，總土地款126億元，其中新增貨值住宅業(yè)態(tài)占比達(dá)96%。截至2024年6月末，公司土地儲(chǔ)備計(jì)容建面7140萬(wàn)平方米，較年初下降8%，其中核心38城面積儲(chǔ)備占比約7成，已開(kāi)工未售的存量住宅面積較年初下降16%，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，且持續(xù)加大力度去庫(kù)存。
　　3）其他檢驗(yàn)與催化：公司后續(xù)銷(xiāo)售及拿地進(jìn)展。
　　投資建議
　　在房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推動(dòng)下，行業(yè)或維持極致出清的態(tài)勢(shì)，保利發(fā)展扎實(shí)的基本面和央企背景，中長(zhǎng)期具備“?！闭邽橥醯膬?yōu)勢(shì)。從估值角度來(lái)看，我們認(rèn)為，公司現(xiàn)行股價(jià)還未完全體現(xiàn)公司價(jià)值，10月14日PB（LF）估值為0.66倍，仍然顯著低于2023年0.8-1倍左右的PB估值。9月中旬以來(lái)，行業(yè)經(jīng)過(guò)一輪普漲后，后續(xù)或?qū)⒂瓉?lái)分化行情，考慮到公司基本面扎實(shí)+占據(jù)龍頭地位+估值提升空間仍存，再結(jié)合行業(yè)政策利好持續(xù)落地+市場(chǎng)回暖勢(shì)頭良好，我們認(rèn)為保利發(fā)展仍具二階段增長(zhǎng)潛力。我們預(yù)計(jì)公司未來(lái)三年業(yè)績(jī)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2024年EPS為每股1.02元，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策放松效果不及預(yù)期，銷(xiāo)售超預(yù)期下滑。