>> 銀河證券-10月17日關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展發(fā)布會聯(lián)合解讀：五部委地產(chǎn)“組合拳”怎么看？-241017
| 上傳日期： |
2024/10/18 |
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| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
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作者： |
楊超,章俊,張迪 |
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主要內(nèi)容:2024年10月17日國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，住建部部長，及財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局相關(guān)負(fù)責(zé)人參加,介紹了關(guān)于落實房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)的各項措施,提出實施100萬套城中村改造和危舊房改造，明確了多項政策措施的資金來源。我們認(rèn)為政策整體符合預(yù)期，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策取向主要是防范風(fēng)險、解決“歷史包袱”，以助力新質(zhì)生產(chǎn)力的輕裝上陣，未來需要觀察專項債和信貸資金用于收購存量土地和商品房的落地情況。
宏觀:五部委地產(chǎn)“組合拳”怎么看？
一是本次房地產(chǎn)政策重點從需求端轉(zhuǎn)向供給端，前期“四個取消”和“四個降低”主要是從需求端出發(fā)，最大程度上滿足居民的剛性和改善性住房需求。而本輪政策更多從供給端出發(fā)，加力解決地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流問題和重點民生相關(guān)的住房建設(shè)力度，對存量和新增住房、土地進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整;二是白名單項目貸款政策大幅加碼，至明年年底翻倍至4萬億元，支持地產(chǎn)項目的信貸需求;三是新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，采用貨幣化安置，提振房地產(chǎn)開發(fā)投資、降低存量商品房庫存，估算投資規(guī)模或在1萬億元左右;四是明確收購閑置土地，除專項債資金之外，還有政策性銀行專項貸款和央行再貸款資金支持。我們預(yù)計未來土地收儲規(guī)?；蛟?萬億元左右，在未來兩年逐步落地;五是鑒于專項債擴(kuò)圍至土地收儲和收購存量商品房，我們認(rèn)為明年專項債規(guī)模有望進(jìn)一步提升，具體可關(guān)注年底公布的專項債提前批規(guī)模。
權(quán)益市場:穩(wěn)地產(chǎn)預(yù)期有望提振A股市場
當(dāng)前A股市場估值處于歷史中等水平，中長期投資價值仍然較高。隨著超預(yù)期政策密集出臺，市場信心有望受到提振，帶動估值回升。同時，在政策的支持和引導(dǎo)下，中長期資金加速入市，將改善當(dāng)前存量資金博弈的市場狀態(tài)，為A股市場提供更多的流動性支持。建議持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)政策的具體落實情況以及政策對房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的提振效果。同時，也需密切觀察地產(chǎn)需求數(shù)據(jù)的實際回暖情況，房地產(chǎn)市場仍可能出現(xiàn)脈沖行情。
債券市場:寬信用再推進(jìn)
綜合來看，融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單擴(kuò)大、“白名單”項目的信貸規(guī)模大幅增加有助于項目合理融資需求滿足，有助于房企債務(wù)違約、展期風(fēng)險繼續(xù)壓降。但也要注意在地方自主決策、自擔(dān)風(fēng)險以及化債雙主線持續(xù)推進(jìn)的背景下，各地的決策可能更加審慎。
債市影響方面，寬信用進(jìn)度逐步推進(jìn)，但規(guī)模弱于預(yù)期，債市中期順風(fēng)邏輯仍在。寬信用進(jìn)度逐步推進(jìn)，“貨幣化安置”支持下地產(chǎn)后續(xù)改善可期。但本輪規(guī)模與2014-2016年相比明顯偏低，考慮到中期經(jīng)濟(jì)基本面仍待改善，9月企業(yè)融資需求尚未觀測到加速，寬貨幣央行或維持對流動性的呵護(hù)下，中期邏輯未變，仍以十債【2.0-2.25%】區(qū)間震蕩判斷。信用方面，地產(chǎn)接續(xù)政策推進(jìn)的風(fēng)險緩釋，信用利差有望再度壓降。以往經(jīng)驗來看，關(guān)鍵地產(chǎn)政策接續(xù)落地后的1-10個交易日，多數(shù)地產(chǎn)債收益率下行幅度在2-45bp，但隨著政策接續(xù)推進(jìn)，影響逐步減弱至反轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn):供給側(cè)再出新政,促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)
住建部等部門針對房地產(chǎn)市場提出各項舉措，在此前一系列政策的基礎(chǔ)上，主要增加針對供給側(cè)的兩項舉措。1)年底前將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加至4萬億元，將所有房地產(chǎn)合格項目都爭取納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足合理融資需求。截至2024年10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過貸款2.23萬億元，因此若年底前規(guī)模增加至4萬億，融資規(guī)模大幅度增加。我們認(rèn)為后續(xù)針對“白名單”項目的審批節(jié)奏有望顯著加快，對應(yīng)的信貸投放速度或?qū)@著提高。2）貨幣化安置新增100萬套城中村改造和危舊房改造，根據(jù)我們的測算，該100萬套城中村改造和危舊房改造涉及到的總投資額約為9964億元，并且改造的整體推進(jìn)節(jié)奏或較快。除此之外，各部門再次強(qiáng)調(diào)對土地、存量住房、住房需求等方面支持。住建部部長倪虹表示，在系列政策的作用下，經(jīng)過3年調(diào)整的房地產(chǎn)市場已開始筑底，目前多個部門已出臺政策措施，有望有效提振市場信心。我們認(rèn)為在政策密集出臺的刺激下，未來政策效果或逐漸呈現(xiàn)。
銀行業(yè):房地產(chǎn)金融支持再加碼，改善風(fēng)險、撬動信貸
房地產(chǎn)金融支持再加碼，改善風(fēng)險、撬動信貸:房地產(chǎn)融資政策組合拳精準(zhǔn)定位房企融資需求。年底前白名單項目信貸規(guī)模將增至超4萬億元，將所有合格房地產(chǎn)合格項目都爭取納入白名單，后續(xù)兩個月增量白名單信貸投放規(guī)模將達(dá)1.77萬億元;房地產(chǎn)開發(fā)貸、個貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款等各類融資工具持續(xù)發(fā)力;商品房和土地收儲繼續(xù)盤活房企流動性;疊加優(yōu)惠政策延期，短期利好銀行信貸和資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。通過貨幣化安置房新增100萬套城中村和城市危房改造，根據(jù)銀河宏觀團(tuán)隊估算投資規(guī)模1萬億元，預(yù)計撬動1000-2000億元增量信貸。需求端四個取消、四個降低政策落地有望改善房企當(dāng)前偏弱銷量，后續(xù)持續(xù)關(guān)注實質(zhì)性拐點顯現(xiàn)。
有色:政策支持地產(chǎn)回穩(wěn)，利好有色金屬需求
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