>> 華泰證券-固收視角：方向積極，更關(guān)注力度與執(zhí)行-241017
| 上傳日期： |
2024/10/18 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
張繼強(qiáng),朱沁宜 |
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核心觀點
10月17日住建部等五部門聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，介紹住房、金融、土地、財稅等政策已有措施和發(fā)力方向。發(fā)布會提出“兩個新增”：一是新增實施100萬套城中村和危舊房改造，關(guān)注后續(xù)加碼可能和必要性。二是年底前白名單項目信貸規(guī)模增至4萬億，關(guān)鍵看落實的效果。此外，需求端降低購房負(fù)擔(dān)，城市自主調(diào)控。土地端繼續(xù)控增量、盤存量，財政、政策性金融等增量資金細(xì)節(jié)仍有待后續(xù)披露。四季度歷來是地產(chǎn)的重要政策窗口期，此次發(fā)布會方向積極，關(guān)注后續(xù)力度和執(zhí)行。
10月17日上午，住建部等五部門聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。我們對此點評如下：
作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)運行事關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會民生，當(dāng)前仍面臨諸多難點。本輪地產(chǎn)下行始于供給端，擴(kuò)散至需求端，背后是收入預(yù)期和房價預(yù)期不穩(wěn)。這一輪供給側(cè)沖擊從房企債務(wù)風(fēng)險開始，向居民端、金融體系、地方政府、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，偏弱現(xiàn)實的扭轉(zhuǎn)還存在以下問題：
1）地產(chǎn)量價平衡尚未達(dá)成，房價有待企穩(wěn)。“金九”成色偏弱，新房繼續(xù)筑底，二手房熱度下滑。9月30城商品房成交面積環(huán)比-3.91%，同比-32.43%，同比降幅較8月走擴(kuò)8.1pct。26城二手房成交面積環(huán)比-9.82%，同比-4.62%。9月末地產(chǎn)組合拳出臺后，10月初一線城市新房二手房成交均明顯回暖，持續(xù)性尚待觀察。二手房還處于以價換量階段，截至10月7日，二手房出售掛牌價指數(shù)環(huán)比9月最后一周繼續(xù)下跌。
2）房企債務(wù)風(fēng)險仍需遏制新增、化解存量。截至9月末，地產(chǎn)債年內(nèi)新增違約額339.47億元，同比下降62.91%，新增違約風(fēng)險雖有下降，但地產(chǎn)債融資未見明顯起色，國企民企信用分化持續(xù)，銷售回款偏弱意味著房企流動性的核心問題尚未解決，仍需避免再現(xiàn)銷售下滑-融資收緊-償債風(fēng)險的連鎖反應(yīng)。
3）交房擔(dān)憂仍存，新房質(zhì)量問題可能導(dǎo)致購房者觀望情緒，影響新增需求入市。
地產(chǎn)下行慣性仍然存在，但近期我們已經(jīng)看到了政策上的積極變化：
1）政治局會議定調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，凸顯緊迫性和必要性，直面房地產(chǎn)市場實際存在的問題。
2）去庫存更加強(qiáng)調(diào)多管齊下，政策協(xié)同增強(qiáng)。需求端減輕居民購房負(fù)擔(dān)，土地端嚴(yán)控增量供給，企業(yè)端保障項目合理融資，專項債、再貸款等資金支持落地可期。
3）賦予地方調(diào)控自主權(quán)，一線城市差異化放松限購，一線以外的重點城市普遍退出原有的限制性措施。周六財政部發(fā)布會提到專項債可用于土地儲備和收購存量商品房。
此次發(fā)布會從住房、金融、土地、財稅等多方面介紹了現(xiàn)有政策和下一步發(fā)力方向，我們對要點總結(jié)如下：
1）供給端，新增實施100萬套城中村和城市危舊房改造。區(qū)域上，重點支持地級以上城市；項目選擇上，緊迫性和成熟度是前提，一是群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全隱患突出，二是征收安置方案成熟+可實現(xiàn)資金平衡，避免新增地方債務(wù)風(fēng)險；形式上，支持貨幣化安置；政策支持上，包括開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)專項借款、地方專項債、稅費優(yōu)惠、商業(yè)銀行配套資金。
與上一輪棚改相比，100萬套規(guī)模尚小，關(guān)注后續(xù)加碼可能和必要性。城中村改造的貨幣化安置有利于消化存量商品房庫存，并通過地產(chǎn)銷售-房企回款間接拉動投資。根據(jù)住建部，2015-2018年的棚改年度開工規(guī)模均在600萬套以上。以商品房待售面積/12MA商品房當(dāng)月銷售面積計算，庫銷比從2016年初6.2個月下降至2019年底的3.2個月。對比上一輪棚改，此次新增100萬套城中村改造規(guī)模尚小，假設(shè)100萬套貨幣化安置后全部流入住房市場，按套均面積85平米計算，約占2023年商品住宅銷量的9%，占廣義庫存的4%。潛在投資規(guī)模上，假設(shè)拆除比例20%、拆建比1:2，建筑成本3000元/平米計算，預(yù)計100萬套可拉動總投資3060億元，約占全年地產(chǎn)投資的2.8%，但是，城中村改造周期一般較長，發(fā)布會并未明確新增100萬套的實施期限，若按3-5年的周期計算，則每年投資規(guī)模在600-1000億元左右，占地產(chǎn)投資比重低于1%，短期對地產(chǎn)投資的拉動有限，但不排除節(jié)奏加速和規(guī)模擴(kuò)容的可能，發(fā)布會提出“只要前期工作做得好，可以繼續(xù)加大支持力度”，政策仍有加碼空間，關(guān)注后續(xù)一二線城市的改造計劃和操作細(xì)則。
2）融資端，年底前白名單項目信貸規(guī)模增至4萬億，支持保交房，關(guān)鍵看落實的效果。截至10月16日，白名單房地產(chǎn)項目已審批通過貸款2.23萬億元，年底前增加到4萬億，貸款審批將會提速，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”、“應(yīng)貸盡貸”、“能早盡早”。商業(yè)銀行在與房地產(chǎn)項目公司協(xié)調(diào)一致的前提下，可以根據(jù)用款計劃將全部貸款提前發(fā)放至項目資金監(jiān)管賬戶，貸款資金撥付方式優(yōu)化有利于進(jìn)一步緩解房企和上下游企業(yè)的資金壓力。不過需要注意的是，白名單項目貸款審批額度不等于資金實際發(fā)放，資金撥付時點還取決于商業(yè)銀行和房企協(xié)商結(jié)果，并實行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理。
3）需求端，降低購房負(fù)擔(dān)，城市自主調(diào)控。此次發(fā)布會提出“四個取消”和“四個降低”，一方面，充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，支持
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