>> 廣發(fā)證券-廣發(fā)宏觀：地產(chǎn)政策的“四四二”組合有哪些增量-241017
| 上傳日期： |
2024/10/17 |
大?。?/td>
| 536KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
廣發(fā)證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
郭磊,王丹 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
2024年10月17日，國新辦舉行新聞發(fā)布會介紹“介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況”的情況。關(guān)于發(fā)布會主要內(nèi)容，我們的理解如下：
在10月17日國新辦發(fā)布會上，住建部將穩(wěn)地產(chǎn)政策“組合拳”簡要概括為“四個取消、四個降低、兩個增加”。這一“四四二”組合中的有些政策自9月24日以來一攬子政策出臺已陸續(xù)落地，本篇我們主要關(guān)注本次會議釋放的增量政策信息。
發(fā)布會指出：“組合拳”怎么打？概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。
四個取消，就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。
四個降低，就是降低住房公積金貸款利率，大家都知道，降了0.25個百分點；降低住房貸款的首付比例，統(tǒng)一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。通過落實這些已出臺的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。
兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。城中村安全隱患多、居住環(huán)境差，群眾改造意愿迫切。據(jù)有關(guān)調(diào)查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套，那么從全國其他城市來看，這個量還會很大，也可以說，其他城市也有改造的需求。全國城市需要改造的危舊房，我們也做了一個調(diào)查，有50萬套。這次提出的新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前干的項目，我們就可以提前干、抓緊干。這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時，也有利于消化存量商品房。二是年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制要將所有房地產(chǎn)合格項目都爭取納入“白名單”，應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸，滿足項目合理融資需求。
增量政策之一：“新增貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造”。其中關(guān)鍵細節(jié)包括：（1）采用“貨幣化安置方式”；（2）住建部指出，僅在全國35個大中城市需要改造的城中村就有170萬套。全國城市需要改造的危舊房有50萬套，本次提出的100萬套是針對其中比較成熟的項目；（3）資金來源集中在三個方面，開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)專項借款，地方政府專項債，商業(yè)銀行貸款，同時給予稅收優(yōu)惠；（4）區(qū)域上重點支持地級以上城市，重點關(guān)注群眾意愿強、安全隱患突出、征收安置方案扎實、資金大平衡方案總體平衡的項目；（5）住建部在表述上進一步留下了空間，“這種需求是實實在在的，而且還會有更大需求”、“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度”。我們理解，這是自上一輪集中棚改貨幣化以來，貨幣化安置方式重新出現(xiàn)，其影響依舊值得關(guān)注。雖然100萬套規(guī)模顯示出積極穩(wěn)妥推進的整體思路（2015年完成601萬套，貨幣化安置比例29.9%），但從政策表述看，這不是最終上限。它打開了一個政策方向，如果“止跌回穩(wěn)”這一目標未能實現(xiàn)，則政策可以視情況繼續(xù)加碼。
發(fā)布會指出：這次我們選擇在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度，主要是考慮有些項目條件比較成熟，群眾改造意愿也比較迫切，前期工作做得比較扎實。有利的方面，首先是對群眾，貨幣化安置可以更好地滿足群眾自主選擇房型、地點等要求。第二可以直接搬入新居，不像以前建設(shè)安置房要等十幾個月的過渡期。第三對城市來講，可以消除安全隱患，改善居住環(huán)境，完善城市功能。第四在當前房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，也有利于消化存量商品房。一舉多得。
發(fā)布會指出，那么，什么樣的項目可以獲得政策的關(guān)心和支持？我想有以下兩點。第一，這個項目首先得是群眾改造意愿強烈、安全隱患比較突出的。第二，項目的兩個方案要比較成熟，一個是征收安置方案要做得扎實，能夠確保征收工作順利推進，切實維護群眾合法權(quán)益；另一個是資金大平衡方案能夠做到項目總體平衡，避免新增地方債務(wù)風險。
發(fā)布會指出，一是重點支持地級以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)可以給予專項借款。三是允許地方發(fā)行政府專項債。四是給予稅費優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。
發(fā)布會指出，有這五條政策加持，各地還可以結(jié)合城市更新，進一步謀劃選擇條件成熟的項目，提前實施，只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。
增量政策之二：“將白名單項目信貸規(guī)模增加到4萬億元”。本次發(fā)布會指出，將審批貸款規(guī)模由當前（截至10月16日）的2.23萬億元提高至2024年底的“超過4萬億元”，增量為1.77萬億元。政策同時強調(diào)，“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制要將所有房地產(chǎn)合格項目都爭取納入白名單，應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸，滿足項目合理融資需求”。國家金融監(jiān)管總局指出，已經(jīng)
|
|
