>> 國盛證券-固定收益專題：房地產(chǎn)收儲，模式、阻礙與影響-241025
| 上傳日期： |
2024/10/25 |
大?。?/td>
| 1466KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
楊業(yè)偉 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
517新政后，超50個城市表態(tài)支持收儲工作。2023年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，一方面，開發(fā)商化債壓力大，資金鏈緊張，防爛尾保交樓任務(wù)艱巨；另一方面，商品房待售面積較大，庫存去化周期長。為此近期中央對頻繁表態(tài)支持收儲工作，以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。2024年5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，6月20日，住建部召開會議探討收儲實(shí)施細(xì)節(jié)。已有超過50個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲，地區(qū)覆蓋了深圳等一線城市、杭州等二線城市和江門、威海等三四線城市。其中部分城市已落地首批房源征集細(xì)則，三季度存量住房收儲進(jìn)入落地期。
地方收儲主要包含三大模式，目前以轉(zhuǎn)化為保障性住房為主。通過梳理各地收儲的不同機(jī)制，大致可以分為“轉(zhuǎn)化為保障性住房”、“市場化機(jī)構(gòu)收購為租賃住房”和“轉(zhuǎn)化為安置房源”三類。轉(zhuǎn)化為保障性住房是517新政以來收儲的主要模式，該模式下，央行可為21家全國性銀行提供保障性住房再貸款和PSL，此輪再貸款共3000億元，利率為1.75%，期限一年，可展期四次,銀行獲得再貸款后可向地方國企提供專項(xiàng)貸款，利率預(yù)計有所加點(diǎn)，期限可達(dá)30Y。地方政府可向指定的地方國企提供財政資金等以支持收購和后續(xù)運(yùn)營。作為操作主體的地方國企需要自行籌集20%的資本金，并利用后續(xù)租金或售房款進(jìn)行貸款付息。地方國企收購存量商品房后可配租也可配售。第二種模式是地方國企下屬的市場化租賃機(jī)構(gòu)收購存量商品住宅后作租賃房出租，該模式主要在在重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個城市開展試點(diǎn)。第三種模式是采取“以購代建”的方式采購商品房源作為城市更新或生態(tài)搬遷等工作的安置房源，目前案例還較少。
部分城市公布了對收儲房源的具體要求，包括房源資質(zhì)、配套、面積和價格等方面。在房源資質(zhì)上，要求現(xiàn)房為主，權(quán)屬清晰，不限制商品房類型，包括住宅、公寓、商業(yè)營業(yè)用房。在房源面積上，配租型多要求中小戶型，大多要求單套面積小于70m2，配售型保障房基本要求單套房源面積小于120m2。在房源配套上，要求交通便利、配套完善。在房源收購單位上，已出臺的細(xì)則均要求收購整棟或整單元的待售商品房，避免房源分散造成運(yùn)營和管理上的困難。收購價格上，要求收購價格小于同地段保障房重置價格，運(yùn)營價格按照“保本微利”原則，在劃撥土地、建安等基礎(chǔ)成本之外，利潤率不超過5%。
地方收儲將加速商品房去庫存，改善開發(fā)商現(xiàn)金流，并擴(kuò)大保障房供應(yīng)，但當(dāng)前規(guī)模尚難以顯著提升行業(yè)景氣度。首先，地方收儲房源以現(xiàn)房為主，將消化部分商品房庫存。2019年11月商品房待售面積降至近年來底部，假設(shè)此為理想商品房庫存，理想庫存與當(dāng)前庫存的差額即為潛在收儲面積。商品房庫存上升主要來自住宅，2019年11月，住宅待售面積為2.2億平方米，2024年9月，住宅待售面積為3.8億平方米，潛在收購面積為1.6萬億，按照2024年9月百城樣本住宅平均價格16484元/平方米計算，所需資金約2.6萬億。而本次央行提供再貸款共3000億元，對存量商品房的消化有限。其次，由地方政府收購開發(fā)商的存量住房，將緩解現(xiàn)金流壓力。此外，配售型保障房被首次提出，這意味著保障房的保障范圍和準(zhǔn)入條件較以往有所擴(kuò)大，將加大保障房的供應(yīng)。
盡管政策層面大力支持，地方收儲目前還面臨供需錯配、房源篩選、資金平衡等現(xiàn)實(shí)問題。第一，三四線城市商品房庫存壓力較大，租售比較高，供給端有條件將存量住房轉(zhuǎn)化為保障房，但需求相較不足；一二線城市住房難問題較突出，保障房需求大，但存量住房去化壓力相對較小，租售比較低，地方政府推行收儲的動力不強(qiáng)。第二，目前出臺的收儲細(xì)多規(guī)定目標(biāo)房源為整棟或整單元未售，且對單套面積提出了較嚴(yán)格的要求。第三，從成本收益的角度衡量，2024年8月，全國百城住宅租金收益率僅在2.25%左右，央行專項(xiàng)貸款利率是1.75%，考慮銀行貸款加點(diǎn)、運(yùn)營成本、稅收成本等，預(yù)計多數(shù)城市的租金收益率難以覆蓋投入成本。并且在地方財政吃緊的環(huán)境下，地方政府愿意為收儲投入的資金規(guī)?；蛳鄬τ邢?。此外，配售型保障房在我國保障性住房體系中出現(xiàn)較晚，后續(xù)服務(wù)如戶籍、學(xué)籍、物業(yè)等仍待完善。
地方收儲方面的實(shí)踐：以鄭州、濟(jì)南為例。1）鄭州：由于房價跌幅較大、保交樓任務(wù)重以及樓市去化較慢等原因，鄭州市從2022年就開始收購存量房作保租房，收儲主體為鄭州城發(fā)下屬子公司城發(fā)安居。收儲資金來源中，自有資金占比約20%，銀行房貸占比約80%，年化利率普遍約3%，貸款期限一般在25年到30年。此外，鄭州市政府對收儲存量房按照200元/平方米進(jìn)行補(bǔ)貼，同時對融資貼息不超過2%，從第二年開始，連續(xù)貼息十年，預(yù)計項(xiàng)目收益率1%—2%。在房源篩選上，鄭州城發(fā)要求四環(huán)內(nèi)整棟房源，已收購房源多為商辦公寓。2022年和2023年，城發(fā)安居收購存量房超過400萬平方米。進(jìn)入2024年，其收購步伐明顯慢了下來。截至5月22日，當(dāng)年累計收購面積在20萬平方米左右。2）濟(jì)南：2023年2月，央行創(chuàng)設(shè)1000億元租賃住房貸款支持計劃，濟(jì)
|
|
