>> 長江證券-新城控股(601155)2024年三季報點評：風險偏好邊際修復，優(yōu)質(zhì)自持打開估值空間-241031
| 上傳日期： |
2024/10/31 |
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| 701KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
劉義,袁佳楠 |
| 下載權限： |
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事件描述
公司2024Q1-3年實現(xiàn)營收515.6億元（-27.7%），歸母凈利潤14.5億元（-41.3%），扣非歸母凈利14.8億元（-27.6%）。
事件評論
高盈利商業(yè)運營收入占比提升推升毛利率，開發(fā)業(yè)務仍拖累業(yè)績表現(xiàn)。2024Q1-3公司實現(xiàn)竣工面積870萬平（同比-26.3%），近年結算均價也逐漸下行，結算收入承壓；盡管物業(yè)出租及管理業(yè)務營收同比增長對其有所對沖（如2024Q1-3公司商業(yè)運營總收入同比+16.6%），公司最終整體營收仍同比-27.7%至515.6億元。結算毛利率下行壓制公司盈利表現(xiàn)（2024H1同比-1.3pct至10.9%），但高盈利性商業(yè)運營業(yè)務持續(xù)擴張有力推升毛利率，2024Q1-3公司綜合毛利率仍同比提升1.9pct至20.2%，公司實現(xiàn)毛利同比-20.0%。盡管資產(chǎn)減值同比明顯收斂，但投資收益下降、期間費率提升（尤其利息資本化率下降帶來財務費用大幅提升）等進一步壓制了業(yè)績表現(xiàn)，最終公司2024Q1-3實現(xiàn)歸母凈利潤14.5億元（-41.3%），扣非歸母凈利14.8億元（-27.6%）。后續(xù)展望方面，2024年公司竣工目標1392萬平（較2023實際-31.0%），近年銷售均價下行或?qū)罄m(xù)結算均價有所壓制，收入端或仍將承壓；但收入端或仍有一定底線保障，截至2024H1公司總預收較年化結算收入覆蓋倍數(shù)仍達1.0X（2024Q3末總預收較年中-11.6%）；結算端毛利率繼續(xù)下行空間有限，高盈利商業(yè)運營總收入持續(xù)增長（2024年目標125億元，較2023年實際+10.4%）將有力向上拉動毛利率；減值壓力邊際下降，公司后續(xù)業(yè)績有望邊際修復。
銷售端量價依舊承壓，在手土儲仍對銷售形成一定保障。受供貨節(jié)奏質(zhì)量與市場信心等影響，公司銷售端表現(xiàn)依舊承壓，2024Q1-3實現(xiàn)銷售金額318億元（-47.1%）、銷售面積432萬平（-42.7%）、銷售均價0.74萬元/平（-7.7%）。民企資金安全性仍為第一要務，考慮何時恢復正常拿地或仍為時尚早，需持續(xù)關注后續(xù)銷售與融資情況。中期修正后公司2024年開工目標216萬平（較2023年實際-51.0%），供貨規(guī)模與質(zhì)量承壓或?qū)罄m(xù)銷售形成持續(xù)壓制，但考慮截至2024H1公司仍有3349萬平可售土儲，且樓市新政后市場熱度明顯提升，后續(xù)銷售絕對量仍有望維持一定體量。
自持業(yè)務穩(wěn)健增長，提升公司資金安全性的同時也為估值修復與突破奠基。截至2024Q3末公司自持總可出租面積927萬平（+3.8%），2024Q1-3公司實現(xiàn)商業(yè)運營總收入94.8億元（+16.6%），完成全年目標的75.9%（+2.0pct），成為公司重要的現(xiàn)金流與盈利補充。除了最為直接的租管費現(xiàn)金回流，公司依托優(yōu)質(zhì)物業(yè)獲取經(jīng)營性物業(yè)貸等融資渠道，對公司資金安全性提供了重要保障，優(yōu)質(zhì)物業(yè)也為公司估值修復與突破奠基。
新政后市場風險偏好有望逐漸修復，自持業(yè)務增長穩(wěn)健打開估值空間。樓市新政后市場熱度明顯提升，開發(fā)板塊有望邊際修復，資金安全性有所提升。自持業(yè)務穩(wěn)健增長，成為公司重要的現(xiàn)金流、盈利與融資來源，更是為公司估值修復與突破奠定基石。預計公司2024-2026年歸母凈利為7.1/7.5/8.7億元，對應PE為45.3/43.0X/36.8X，考慮到短期盈利與銷售拿地或仍有一定壓力，維持“增持”評級。
風險提示
1、后續(xù)銷售表現(xiàn)存一定不確定性；2、后續(xù)公司融資情況存一定不確定性。
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