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行業(yè)核心觀點(diǎn)：
　　9月以來一攬子支持性政策集中釋放，表明政策端對于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的積極態(tài)度以及堅(jiān)定立場，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)市場表現(xiàn)亦有所回暖，體現(xiàn)出了市場預(yù)期在逐漸轉(zhuǎn)變，但仍需持續(xù)關(guān)注市場成交熱度的延續(xù)性。“庫存”是房企核心資產(chǎn)，盤活庫存是房企實(shí)現(xiàn)自我造血功能的關(guān)鍵，購房需求的穩(wěn)定持續(xù)釋放又是行業(yè)庫存良性運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，盤活存量土地是房企現(xiàn)金流自循環(huán)的良好緩沖墊，收儲(chǔ)為行業(yè)穩(wěn)定預(yù)期形成一定支持，當(dāng)前政策端圍繞房地產(chǎn)行業(yè)庫存去化持續(xù)推出有針對性的政策支持，但是也可以看到這些政策具體落地過程中仍有部分限制性因素，預(yù)計(jì)后續(xù)仍會(huì)有持續(xù)優(yōu)化的政策陸續(xù)推出，房企有望在融資支持以及“庫存”盤活等政策的持續(xù)推動(dòng)下緩釋現(xiàn)金流壓力，同時(shí)需求端預(yù)期有望逐漸改善，推動(dòng)行業(yè)止跌回穩(wěn)。建議關(guān)注房價(jià)及市場成交變化情況，市場方面，建議關(guān)注基本面穩(wěn)健的相關(guān)標(biāo)的以及市場修復(fù)預(yù)期下有困境反轉(zhuǎn)預(yù)期的標(biāo)的。
　　投資要點(diǎn)：
　　存貨是房企的核心資產(chǎn)，盤活存貨有助于緩釋房企現(xiàn)金流壓力：從上市房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)角度來看，存貨占比最高，截至2024年中期末上市房企存貨占總資產(chǎn)的比重達(dá)到49%，是房企資產(chǎn)中最核心的部分，因此盤活存貨也成為房企實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流自循環(huán)的關(guān)鍵。
　　考慮期房后的待售庫存規(guī)模下降，但是去化周期明顯拉長。預(yù)售制下期房規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大并居于主導(dǎo)地位，近年由于行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)等問題現(xiàn)房與期房銷售表現(xiàn)分化，截至2024年9月末，住宅現(xiàn)房銷售面積同比增長20.2%，住宅期房銷售面積同比下滑27.8%，但從銷售規(guī)模角度來看，期房銷售仍居主導(dǎo)地位。以累計(jì)新開工與銷售面積估算房地產(chǎn)行業(yè)庫存，庫存規(guī)模在2021年開始持續(xù)下降，預(yù)計(jì)主要是由于供給端下降所致，同時(shí)由于行業(yè)銷售端放緩導(dǎo)致去化周期明顯拉長，截至2024年9月末我國商品房市場住宅庫存規(guī)模約為19.56億平，按照過去12個(gè)月銷售面積估算需要2.4年消化完。
　　二手房市場供給或已見頂，對新房市場擠占影響或逐步下降：二手房市場方面，供應(yīng)端，以一線城市為例，從月度數(shù)據(jù)角度來看，在2024年10月新增掛牌量明顯下降，存量掛牌套數(shù)也明顯回落，9月底一系列政策推動(dòng)下房地產(chǎn)市場預(yù)期明顯改善，二手房供給沖擊或已經(jīng)見頂。
　　政策端由漸進(jìn)式托底過渡至一攬子集中釋放，盤活房企“庫存”，疏通行業(yè)堵點(diǎn)問題。房地產(chǎn)行業(yè)庫存若要實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，需求的穩(wěn)定釋放是關(guān)鍵。多部門聯(lián)合打出“組合拳”，以“四個(gè)取消”和“四個(gè)降低”為核心降低居民購房門檻和購房成本，刺激購房需求釋放。在9月24日國新辦新聞發(fā)布會(huì)及9月政治局會(huì)議后，一線城市相繼進(jìn)一步放松購房條件，十月一線城市房地產(chǎn)行業(yè)銷售明顯回暖，如高能級(jí)城市的銷售端延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，將有望帶動(dòng)低能級(jí)城市實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長，行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。從政策維度來看，針對存量土地，嚴(yán)控增量，合理調(diào)整規(guī)劃條件等要求，加大盤活土儲(chǔ)所需資金支持?！笆諆?chǔ)”加速行業(yè)去化，有助于穩(wěn)定房價(jià)、穩(wěn)定預(yù)期。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策支持力度及政策效果不及預(yù)期、房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)不及預(yù)期、房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期、需求端信心修復(fù)不及預(yù)期、房價(jià)持續(xù)下行等。