>> 東北證券-東北信用策略海外專題：日本樓市如何企穩(wěn)并走出十年慢牛？-241108
| 上傳日期： |
2024/11/8 |
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| 格式： |
pdf 共34頁 |
來源： |
東北證券 |
| 評級： |
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作者： |
袁毓佳 |
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日本是房地產調整程度最為劇烈的發(fā)達經濟體，同時也是樓市出清最為徹底、最能彰顯真實需求的經濟體。泡沫之后，日本樓市如何實現(xiàn)企穩(wěn)？
日本樓市下行期的微觀觀察：從全國住宅用地均價調整節(jié)奏看，日本樓市回調可分為兩個階段：（1）1991~1994年：緊縮信用觸發(fā)三年急跌；1994~2006年：寬財政托底樓市緩跌修復。若以1986年為基準，日本GDP現(xiàn)價與住宅用地均價在1994年前后交匯，據測算，1986~1994年間，全國住宅用地均價累計漲幅49%，同期名義GDP累計漲幅41%；其中，非都市圈地區(qū)住宅用地均價累計漲幅29%，同期名義GDP累計漲幅28%。此外，低能級城市先于高能級城市實現(xiàn)泡沫的基本出清；高能級城市中郊區(qū)先于核心區(qū)進入緩跌階段。
日本樓市企穩(wěn)一方面得益于前期財政發(fā)力，通過地方投資托底社會總需求，以空間換時間；另一方面則在于后期財政資源集聚，人口再度回流并支撐都市圈樓市需求。（1）1992~1999年：地方基建與文旅投資托底社會總需求，人口跟隨就業(yè)需求流向低能級城市和鄉(xiāng)村，進而表現(xiàn)為非都市區(qū)圈地區(qū)樓市率先企穩(wěn)。（2）1999~2006年：日本政府加速推進平成大合并，政府資源進一步集聚，城鄉(xiāng)之間、城市之間的基建設施差距持續(xù)拉大，驅動人口再次流向三大都市圈。
日本總人口、青少年、就業(yè)人群均已進入下行通道，少子老齡化背景下日本樓市如何走出十年慢牛？
日本樓市十年慢牛的微觀觀察和規(guī)律總結：本輪牛市中，都市圈虹吸效應明顯。一方面體現(xiàn)為三大都市圈領漲全國，而關東、中部、近畿等地非都市圈區(qū)域樓市表現(xiàn)平淡。另一方面體現(xiàn)為衛(wèi)星城縮圈明顯，東京都市圈三大衛(wèi)星城下轄市區(qū)，累計漲幅鮮有超越東京都市圈平均漲幅者，樓市需求進一步向東京都23區(qū)集聚。
日本樓市走牛主要系人口結構的調整。一是依靠就業(yè)人群向發(fā)達地區(qū)流入形成的剛性需求：據日本總務省統(tǒng)計局，2023年東京都是日本唯一一個人口正增長的一級行政區(qū)。二是依靠家庭規(guī)?？s小帶來的改善性需求：近十年，日本戶均住宅套數維持在1.16套/世代，已進入增長瓶頸，而家庭平均人數持續(xù)下降，已成為改善性需求的主要來源。三是供給格局的持續(xù)優(yōu)化，新建公寓供應量持續(xù)下降。
考慮持有成本后，日本高能級城市的真實出租收益率約2%。2015年以來，三大都市圈核心城市租金跟隨上漲，出租收益率降幅有限，反應當前日本樓市投資屬性仍相對偏弱。據測算，2023年東京23區(qū)、大阪市名義出租收益率分別為5.0%、5.9%；考慮持有成本后的實際出租收益率分別為1.8%、2.3%，較本輪牛市開啟時點分別下降約0.3pct、0.7pct。
風險提示：數據統(tǒng)計偏差、數據測算偏差、政策理解偏差等風險因素
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