>> 華西證券-“銀十”之后，二手房成交仍在高位-241110
| 上傳日期： |
2024/11/11 |
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| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
肖金川,黃曉曦 |
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11月第一周，15城二手房周成交環(huán)比下滑3%，相當于年內高點的97%
11月第一周（11月1-7日），15城二手房二手房成交環(huán)比下滑3%，環(huán)比表現強于2015-2023年同期環(huán)比均值（-8%）。成交體量表現也強于歷史同期，11月1-7日二手房成交241萬方，較2015-2023年同期均值增長57%，較2023年同期增長26%。同時單周成交成為年內第三高，僅次于10月最后一周（10月25-31日）、節(jié)后第二周（10月11-17日），相當于年內高點的97%，仍處于高位。
回顧這一輪二手房成交恢復情況，恢復時間點與新房類似，但幅度比新房高。從9月底（“924”政策當周）開始恢復，國慶節(jié)后第二周成交先突破前期高點（6月底），10月最后一周再次創(chuàng)年內新高，11月第一周成交小幅回落，處于年內第三高，成交體量相當于“924政策”前一周的134%，相當于“517政策”前一周的109%。
累計來看，11月1-7日二手房成交同比增長26%，表現好于10月（11%），也好于9月（-3%）。今年年初至11月7日二手房成交同比下滑1%，累計降幅較10月底收窄0.7個百分點，較9月底收窄2個百分點。其中，一線城市（僅有京滬深有可比數據）二手房成交11月1-7日同比增長71%。
以“517政策”前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作為對比的基點100%，將各年的二手房日度成交面積數據進行標準化處理，9月最后一周以來，扣除國慶假期當周后，二手房成交標準化比值持續(xù)在106%-128%之間震動。11月第一周成交標準化比值達到124%，與2015-2023年同期均值相比，高出歷史均值24個百分點，二手房成交持續(xù)改善，且改善幅度超過新房。9月最后一周至今，已經有六周的二手房銷售標準化比值較歷史同期均值高，平均高出33個百分點。對比“517”政策出臺后效果，“517”后連續(xù)十三周二手房比歷史同期均值高，平均高出11個百分點。如果對比“517”政策后六周情況，后六周平均高出15個百分點，幅度小于“924”政策。
觀察京滬深成交，11月第一周三地周成交環(huán)比均下滑，主要是由于基數偏高，京滬10月最后一周二手房成交均達到年內新高，深圳達到年內次新高。從成交體量來看，11月第一周三地均處于年內高位，深圳表現最好，其次為上海，北京相對偏弱。
深圳11月1-7日二手房成交19萬方，環(huán)比下滑0.3%，是年內高點（10月11-17日）的95%，是“924政策”前一周的191%。上海二手房成交45萬方，環(huán)比下滑15%，是年內高點（10月最后一周）的85%，是“924政策”前一周的141%。北京二手房成交37萬方，環(huán)比下滑28%，是年內成交高點（10月最后一周）的72%，是“924政策”前一周的128%。
11月第一周，50城新房周成交環(huán)比下滑31%，相當于年內高點的62%
11月第一周（11月1-7日），50城新房成交面積333萬方，環(huán)比下滑31%，降幅較大，主要是10月底新房成交沖量，基數偏高。進一步與“非月底周”相比，也就是剔除月底、國慶節(jié)數據，11月第一周成交面積333萬方，約相當于10月周成交均值的90%，成交體量較10月下降，但降幅不大。同樣處理方法，剔除9月最后一周數據，11月第一周體量相當于9月周成交均值的138%，顯示出政策提振效果仍然顯著。
回顧這一輪地產成交恢復情況，從9月底開始，主要是受到“924”政策、9月底一線城市調整住房限購等影響。在政策提振之下，季末地產成交沖量，9月最后一周成交規(guī)模達到447萬方，相當于年內周成交高點（6月底）的81%。進入10月，國慶節(jié)后三周成交規(guī)模約為年內高點64%-71%，仍均處于年內偏高水平。10月最后一周新房成交再次沖量，規(guī)模457萬方，相當于年內高點的91%。11月第一周成交333萬方約相當于年內高點的62%，是“924政策”前一周的121%，是“517政策”前一周的98%，仍然處于年內較高水平。
注：“517政策”主要包括取消商貸利率下限，首、二套房最低首付比例分別降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房貸利率，統一首、二套房最低首付比例到15%等
相比歷史同期，今年11月1-7日新房成交環(huán)比-31%，表現強于2023年（-36%），但弱于2015-2022年同期環(huán)比均值（-19%）。成交體量方面，略強于2023年，較2023年同期增長0.3%，但較2015-2022年同期均值下滑36%。
累計來看，11月1-7日新房成交同比下滑0.3%，表現好于10月（-10%），也好于9月（-30%）。今年年初至11月7日新房成交同比下滑28%，累計降幅較10月底收窄1個百分點，較9月底收窄2個百分點。其中，一線城市新房成交11月1-7日同比增長20%。
同樣以“517”政策前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作為對比的基點100%，將各年的新房日度成交面積數據進行標準化處理，以觀察剔除季節(jié)性規(guī)律的成交數據。9月最后一周以來，扣除國慶假期當周后，新房成交標準化比值持續(xù)在100%-146%之間震動。11月第一周新房（11月1-7日）標準化比值為100%，持平“517”政策前60天均值，與2015-2023年同期均值相比，高出歷史同期均值15個百分點，可被視為政策的提振效應。與二手房類似，近五周的新房銷售標準化比值較歷史同期均值高（除節(jié)后第一周低之外）
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