>> 國(guó)海證券-固定收益專(zhuān)題研究：“穩(wěn)地產(chǎn)”成效幾何？-241128
| 上傳日期： |
2024/11/28 |
大?。?/td>
| 2850KB |
| 格式： |
pdf 共21頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
靳毅 |
| 下載權(quán)限： |
無(wú)限制-登錄即可下載 |
|
|
房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化
本輪“止跌回穩(wěn)”已充分強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)短期內(nèi)核心城市銷(xiāo)售回穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌回穩(wěn)”尚未有效從“量”向“價(jià)”傳導(dǎo)，市場(chǎng)修復(fù)情況仍待觀察。展望后市，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將重點(diǎn)圍繞“穩(wěn)市場(chǎng)”“保交房”“去庫(kù)存”等核心邏輯發(fā)展。后續(xù)需關(guān)注房地產(chǎn)收儲(chǔ)細(xì)則及保障房等相關(guān)政策的落實(shí)力度與節(jié)奏。在新房、二手房成交顯著放量的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)關(guān)注房?jī)r(jià)的企穩(wěn)信號(hào)。
新房市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)
存量視角看，狹義商品房庫(kù)存規(guī)模自2022年開(kāi)始再度增加，并于2024年2月達(dá)到2012年以來(lái)的峰值7.60億平方米，庫(kù)存壓力仍為房?jī)r(jià)企穩(wěn)的重要阻礙。截至今年10月末全國(guó)存量商品房庫(kù)存規(guī)模7.31億平方米，住宅待售面積達(dá)3.75億平方米，同比增長(zhǎng)19.60%。
量的維度
目前9.24房地產(chǎn)新政收效弱于5.17新政，商品房成交量經(jīng)季節(jié)性回落后，在稅改帶動(dòng)下再度上量，延續(xù)市場(chǎng)熱度，新房市場(chǎng)整體仍呈弱復(fù)蘇走勢(shì)。去化方面，2024年2-10月全國(guó)存量商品房庫(kù)存實(shí)際去化規(guī)模0.29億平方米，去庫(kù)比例僅3.83%，去化周期達(dá)16個(gè)月。從城市能級(jí)看，一二線(xiàn)城市去化相對(duì)較好，二線(xiàn)城市去化穩(wěn)定但斜率不高，一線(xiàn)城市11月以來(lái)去化邊際加速。分城市能級(jí)看，各項(xiàng)政策更多惠及一線(xiàn)城市，30大中城市成交面積11月中下旬成交量的再度回升，邊際增量較多由二線(xiàn)城市貢獻(xiàn)。
價(jià)的維度
10月新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)開(kāi)始上揚(yáng)，一線(xiàn)城市中僅上海新房同比上行，其他城市仍有下行趨勢(shì)。從城市能級(jí)看，一線(xiàn)城市同比跌幅略有收窄，二三線(xiàn)城市仍需等待政策顯效。結(jié)合商品房成交數(shù)據(jù)看，我們認(rèn)為年末一、二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格或進(jìn)一步收窄跌勢(shì)，三線(xiàn)及以下城市可能尚不具備止跌基礎(chǔ)，或?qū)⒊掷m(xù)拖累房?jī)r(jià)止跌步伐。
二手房市場(chǎng)“量漲價(jià)跌”
穩(wěn)地產(chǎn)新政以來(lái)，二手房市場(chǎng)相較新房市場(chǎng)熱度更高，在政策加持下10月末二手房成交量顯著高于2019年以來(lái)的峰值。
量的維度
在契稅、二手房增值稅等稅收政策持續(xù)優(yōu)化的背景下，核心城市二手房市場(chǎng)熱度延續(xù)至11月且再度沖高，市場(chǎng)熱度的季節(jié)性回落較往年延后半個(gè)月，截至11月27日成交量仍高于歷年同期，市場(chǎng)確有回暖跡象。
價(jià)的維度
從二手房?jī)r(jià)格情況看，當(dāng)前二手房存量規(guī)模仍然高企，在重點(diǎn)城市二手房熱度提升的背景下，二手房?jī)r(jià)格仍然面臨下行壓力。目前，百城二手房掛牌均價(jià)仍呈逐步下行趨勢(shì)，環(huán)比跌幅有所收窄，但尚未全面企穩(wěn)。分城市能級(jí)看，一二線(xiàn)城市掛牌均價(jià)同比跌幅分別穩(wěn)定在5%及10%左右，三線(xiàn)城市跌幅擴(kuò)大。在稅收優(yōu)惠政策刺激下，一二線(xiàn)城市居民購(gòu)房預(yù)期或有所增強(qiáng)。
房地產(chǎn)債關(guān)注點(diǎn)
從近期政策力度及信用利差看，城投化債政策力度顯著強(qiáng)于地產(chǎn)刺激政策，在十萬(wàn)億元化債刺激下，截至11月26日，城投債信用利差再度大幅收窄至60bp，地產(chǎn)債相較城投債信用利差收窄斜率不足，使得城投債與地產(chǎn)債信用利差再度拉大至28bp，較利差中位數(shù)存在9bp的利差空間，歷史分位數(shù)處于2023年10月以來(lái)相對(duì)較高水平，地產(chǎn)債相較自身贖回潮后低點(diǎn)同樣具有一定挖掘空間。
地產(chǎn)債方面
地產(chǎn)債相較城投債而言具備一定挖掘空間，但仍建議審慎評(píng)估地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，若房?jī)r(jià)出現(xiàn)較為明顯的企穩(wěn)跡象，重點(diǎn)關(guān)注中交地產(chǎn)集團(tuán)、綠城集團(tuán)、建發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)、北京首創(chuàng)等相對(duì)優(yōu)質(zhì)的央國(guó)企地產(chǎn)主體，相對(duì)城投債仍有一定的收益空間。城投系房企建議結(jié)合區(qū)域，重點(diǎn)關(guān)注未動(dòng)工涉宅用地規(guī)模較大，成交宅地入市率較高、人口凈流入的城市土地收儲(chǔ)帶來(lái)的地產(chǎn)債挖掘機(jī)會(huì)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
宏觀環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)、利率調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)、化債及地產(chǎn)政策落實(shí)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑差異、數(shù)據(jù)樣本差異、歷史數(shù)據(jù)無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)走勢(shì)。
|
|
