>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)中共中央政治局會(huì)議點(diǎn)評(píng)：貨幣適度寬松信號(hào)或有助于喚醒房地產(chǎn)受益的“肌肉記憶”-241209
| 上傳日期： |
2024/12/10 |
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| 格式： |
pdf 共4頁(yè) |
來(lái)源： |
招商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
趙可,區(qū)宇軒 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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在過(guò)去“止跌回穩(wěn)”表述基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出“穩(wěn)住樓市股市”表述，判斷后續(xù)政策將持續(xù)發(fā)力，著力于改善市場(chǎng)供需關(guān)系以及房企和地方政府的流動(dòng)性；“更加積極的財(cái)政政策”表述下，財(cái)政政策發(fā)力或有助于收購(gòu)存量土地等政策落地并改善地方政府和房企主體的流動(dòng)性，幫助構(gòu)建企業(yè)端信用底；此外，結(jié)合“加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”等表述判斷后續(xù)在改善地方政府和房企主體的流動(dòng)性方面或有更大政策空間；“適度寬松的貨幣政策”表述超預(yù)期，判斷未來(lái)貨幣政策寬松基調(diào)下，房貸利率或有進(jìn)一步下降空間，房貸利率若進(jìn)一步下降則可推動(dòng)貸款利率與凈租金回報(bào)率之差繼續(xù)收窄，從而帶動(dòng)購(gòu)房總需求（新房+二手房）的企穩(wěn)。市場(chǎng)或逐步建立企業(yè)端信用底出現(xiàn)以及供需關(guān)系改善的預(yù)期，這種預(yù)期或帶動(dòng)房地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)，并且整個(gè)A股市場(chǎng)中與房地產(chǎn)相關(guān)度較高的產(chǎn)業(yè)鏈及消費(fèi)板塊也或得到明顯的估值修復(fù)。
在過(guò)去“止跌回穩(wěn)”表述基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出“穩(wěn)住樓市股市”表述，判斷后續(xù)政策將持續(xù)發(fā)力，著力于改善市場(chǎng)供需關(guān)系以及房企和地方政府的流動(dòng)性。在9月中央政治局會(huì)議上提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，而本次中央政治局會(huì)議進(jìn)一步提出“穩(wěn)住樓市股市”，結(jié)合近期出臺(tái)的收購(gòu)商品房、收購(gòu)存量土地、通過(guò)貨幣化安置等方式實(shí)施城中村改造和危舊房改造等政策，判斷后續(xù)政策或持續(xù)發(fā)力，著力于改善市場(chǎng)供需關(guān)系以及房企和地方政府的流動(dòng)性。
“更加積極的財(cái)政政策”表述下，財(cái)政政策發(fā)力或有助于收購(gòu)存量土地等政策落地并改善地方政府和房企主體的流動(dòng)性，幫助構(gòu)建企業(yè)端信用底。此外，結(jié)合“加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”等表述判斷后續(xù)在改善地方政府和房企主體的流動(dòng)性方面或有更大政策空間。結(jié)合本次會(huì)議“更加積極的財(cái)政政策”表述和此前自然資源部發(fā)布的《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，判斷財(cái)政政策發(fā)力或有助于推動(dòng)運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量土地相關(guān)政策落地，帶動(dòng)地方政府和房企主體的流動(dòng)性改善，從而有助于企業(yè)端信用底的構(gòu)建。此外，結(jié)合本次會(huì)議中“充實(shí)完善政策工具箱，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策‘組合拳’，提高宏觀調(diào)控的前瞻性、針對(duì)性、有效性”等表述判斷后續(xù)在改善地方政府和房企主體的流動(dòng)性方面或有更大政策空間。
“適度寬松的貨幣政策”表述超預(yù)期，判斷未來(lái)貨幣政策寬松基調(diào)下，房貸利率或有進(jìn)一步下降空間，房貸利率若進(jìn)一步下降則可推動(dòng)貸款利率與凈租金回報(bào)率之差繼續(xù)收窄，從而帶動(dòng)購(gòu)房總需求（新房+二手房）的企穩(wěn)。我們?cè)谶^(guò)去報(bào)告中曾提出，凈租金回報(bào)率與房貸利率之差收窄或是供需關(guān)系改善的觀察變量。本次政治局會(huì)議“適度寬松的貨幣政策”表述下，判斷房貸利率或有進(jìn)一步下降空間，房貸利率若進(jìn)一步下降則可推動(dòng)貸款利率與凈租金回報(bào)率之差繼續(xù)收窄，從而帶動(dòng)購(gòu)房總需求（新房+二手房）的企穩(wěn)。
配置建議：
在過(guò)去“止跌回穩(wěn)”表述基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出“穩(wěn)住樓市股市”表述，判斷后續(xù)政策將持續(xù)發(fā)力，著力于改善市場(chǎng)供需關(guān)系以及房企和地方政府的流動(dòng)性；“更加積極的財(cái)政政策”表述下，財(cái)政政策發(fā)力或有助于收購(gòu)存量土地等政策落地并改善地方政府和房企主體的流動(dòng)性，幫助構(gòu)建企業(yè)端信用底；此外，結(jié)合“加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”等表述判斷后續(xù)在改善地方政府和房企主體的流動(dòng)性方面或有更大政策空間；“適度寬松的貨幣政策”表述超預(yù)期，判斷未來(lái)貨幣政策寬松基調(diào)下，房貸利率或有進(jìn)一步下降空間，房貸利率若進(jìn)一步下降則可推動(dòng)貸款利率與凈租金回報(bào)率之差繼續(xù)收窄，從而帶動(dòng)購(gòu)房總需求（新房+二手房）的企穩(wěn)。市場(chǎng)或逐步建立企業(yè)端信用底出現(xiàn)以及供需關(guān)系改善的預(yù)期，這種預(yù)期或帶動(dòng)房地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)，并且整個(gè)A股市場(chǎng)中與房地產(chǎn)相關(guān)度較高的產(chǎn)業(yè)鏈及消費(fèi)板塊也或得到明顯的估值修復(fù)。
房地產(chǎn)板塊：建議關(guān)注擁有歷史穩(wěn)定的“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”記錄的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【華潤(rùn)置地】【中國(guó)海外發(fā)展】【龍湖集團(tuán)】【金地集團(tuán)】【綠城中國(guó)】【保利發(fā)展】等的差異化機(jī)會(huì)，及區(qū)域標(biāo)的【濱江集團(tuán)】【越秀地產(chǎn)】【城投控股】【城建發(fā)展】【合肥城建】【南京高科】等；
產(chǎn)業(yè)鏈角度：竣工回落預(yù)期的消化或有助于部分具備產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)及定價(jià)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)重獲估值溢價(jià)；
生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)型及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型，如物管關(guān)注【保利物業(yè)】等，商管關(guān)注【華潤(rùn)萬(wàn)象生活】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的長(zhǎng)賽道布局以及其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資管的促進(jìn)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地情況不及預(yù)期，銷(xiāo)售復(fù)蘇不及預(yù)期，供需關(guān)系改善不及預(yù)期，市場(chǎng)流動(dòng)性改善不及預(yù)期，估值修復(fù)不及預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)變化向上下游傳導(dǎo)不及預(yù)期等。
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