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事件：12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議指出要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
　　著力釋放需求，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。會(huì)議提出要把“四個(gè)取消(取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普宅標(biāo)準(zhǔn))、四個(gè)降低(降低公積金貸款利率、降低首付比、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”稅費(fèi)負(fù)擔(dān))、兩個(gè)增加（新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造、將“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增至4萬(wàn)億）”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
　　止跌回穩(wěn)明確，政策或持續(xù)加碼。①收儲(chǔ)存量房&閑置用地或在資金等方面再獲支持，其中閑置用地被回收后可經(jīng)過(guò)調(diào)規(guī)后再度出讓（提高容積率、商轉(zhuǎn)住等），資金更易平衡，可行性較高，后續(xù)“退地”相關(guān)動(dòng)作有望加速落地。此外一線城市政策優(yōu)化空間較大：②目前除了廣州完全放開(kāi)限購(gòu)?fù)?，其余三個(gè)一線城市現(xiàn)行限購(gòu)仍較為嚴(yán)格，調(diào)整空間較大；③首套與二套房首付比下限統(tǒng)一調(diào)整至15%，一線城市首套房首付比基本調(diào)整到位，但二套房首付比仍具下調(diào)空間，其中上海25%/京廣深20%，此外房貸利率相較其他城市也具下行空間；④廣州率先實(shí)行購(gòu)房落戶，有望向其余一線城市推廣。
　　加力實(shí)施城中村和危舊房改造，貨幣化或再擴(kuò)容。會(huì)議提出要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，對(duì)群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目重點(diǎn)支持。根據(jù)我們先前測(cè)算，100萬(wàn)套城中村與危舊房改造目標(biāo)約涉及改造規(guī)模1.1億㎡，貨幣化安置資金需求約為1.4萬(wàn)億，假設(shè)其中80%的貨幣化安置款會(huì)再次流入商品房市場(chǎng)，100萬(wàn)套規(guī)模共將拉動(dòng)1.1萬(wàn)億商品住宅銷售額（約為2023年商品住宅銷售額的10.9%），此次會(huì)議明確后續(xù)城中村改造或在100萬(wàn)套基礎(chǔ)上再擴(kuò)容，貨幣化安置對(duì)需求的拉動(dòng)或更加可觀。
　　建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，第四代住宅釋放改善需求。會(huì)議提出要建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，要提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布新修訂的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等住宅標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)構(gòu)建支持住房品質(zhì)提升的制度體系，大力發(fā)展順應(yīng)人民群眾新期待的好房子。這意味著政策對(duì)第四代住宅（將地面庭院搬至高層中的高得房率垂直森林住宅）秉持著開(kāi)放和包容的態(tài)度，第四代住宅正迎蓬勃發(fā)展契機(jī)。于需求端，第四代住宅通過(guò)大尺度、外挑式露臺(tái)花園的空間贈(zèng)送，使得房率可以達(dá)到100%+，變相提供了巨大優(yōu)惠，極大地促進(jìn)了改善需求的釋放。住宅同其他商品一樣，面臨著產(chǎn)品周期與更新?lián)Q代需求，第四代住宅因更高的品質(zhì)與得房率，以及更高的利潤(rùn)空間使得供需實(shí)現(xiàn)了匹配，所釋放出的潛在成交量值得關(guān)注。
　　投資建議：止跌回穩(wěn)定調(diào)下政策或持續(xù)加碼，住建部會(huì)議明確城中村改造規(guī)?；驍U(kuò)容，同時(shí)第四代住宅正經(jīng)歷政策窗口期，所釋放的潛在需求值得關(guān)注。標(biāo)的建議關(guān)注四條主線，①商業(yè)地產(chǎn)：新城控股、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地（穿越周期、提振消費(fèi)）；②二手房：我愛(ài)我家、貝殼-W（止跌回穩(wěn)優(yōu)先受益）；③物業(yè)管理：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)（布局高端）；④地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（重倉(cāng)高能級(jí)城市）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。