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下調(diào)盈利預(yù)測(cè)，維持“增持”評(píng)級(jí)
　　房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于調(diào)整階段，公司主動(dòng)推動(dòng)存量庫(kù)存去化，同時(shí)積極借助大宗交易、REITs發(fā)行、金融支持政策等化解經(jīng)營(yíng)壓力。惟其艱難，方顯勇毅，我們期待萬(wàn)科能夠安全穿越周期，構(gòu)筑房企發(fā)展新模式。考慮到存貨減值壓力和較大折扣進(jìn)行去庫(kù)，我們下調(diào)盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2024-2026年公司歸母凈利潤(rùn)分別為-196.90、-19.92、17.51億元（原值分別為-60.50、0.75、27.55億元），EPS分別為-1.65、-0.17、0.15元（原值分別為-0.51、0.01、0.23元），當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2026年P(guān)E估值為47.5倍；考慮到公司銷(xiāo)售規(guī)模相對(duì)平穩(wěn)，月銷(xiāo)售能維持在200億元以上水平，維持“增持”評(píng)級(jí)。
　　銷(xiāo)售規(guī)模同比下降，銷(xiāo)售均價(jià)下降逾11%
　　2024年12月，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積172.7萬(wàn)平方米，同比下降32.72%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額233.4億元，同比下降29.23%。2024年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1810.7萬(wàn)平方米，同比下降26.57%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2460.2億元，同比下降34.59%。2024年12月,公司項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)為13515元/平方米，同比增長(zhǎng)5.19%，2024年公司項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)13587元/平方米，同比下降10.92%。
　　新增4宗土地儲(chǔ)備，連續(xù)3個(gè)月獲取新項(xiàng)目
　　2024年12月，公司獲取4宗土地，共計(jì)占地面積21.3萬(wàn)平方米，建筑面積49.6萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積35.6萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)23.7億元。2024年12月，公司無(wú)新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目。公司本月獲取的項(xiàng)目分別位于廣州、天津、貴陽(yáng)、唐山，單月拿地力度16.1%，與2024年7月持平，為全年拿地力度最高的月份。2024年全年，萬(wàn)塊新增15個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)124億元，總權(quán)益地價(jià)62億元，拿地強(qiáng)度為5%，低于2023年和2022年（均為22%），公司在拿地上仍處于收縮狀態(tài)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期、政策放松不及預(yù)期、公司銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期