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報(bào)告核心觀點(diǎn)
　　公募REITs24年四季報(bào)出爐。分底層資產(chǎn)來看，消費(fèi)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較亮眼，物流園出租率邊際好轉(zhuǎn)，租金仍有壓力，保租房業(yè)績(jī)?nèi)韵鄬?duì)穩(wěn)定，高速、能源、環(huán)保資產(chǎn)受季節(jié)性影響，四季度業(yè)績(jī)多數(shù)下滑，產(chǎn)業(yè)園多數(shù)業(yè)績(jī)?nèi)杂邢禄Ｐ屡f動(dòng)能轉(zhuǎn)換、經(jīng)濟(jì)波浪式運(yùn)行、企業(yè)融資需求偏弱的背景下，債市趨勢(shì)未變，基本面穩(wěn)健且絕對(duì)分派率較高的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目或存在補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，可關(guān)注運(yùn)管能力強(qiáng)、符合大眾消費(fèi)邏輯的消費(fèi)REITs、經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)的物流以及邊際改善且路網(wǎng)利好的高速補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，對(duì)于基本面走弱的項(xiàng)目建議保持謹(jǐn)慎。近期公募REITs供需兩旺，關(guān)注新項(xiàng)目打新機(jī)會(huì)。
　　經(jīng)營(yíng)情況：消費(fèi)穩(wěn)健，物流園出租率邊際好轉(zhuǎn)
　　從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)看，高速通行費(fèi)收入同比分化，主要受路網(wǎng)變化影響，環(huán)比多數(shù)下行，多數(shù)項(xiàng)目與預(yù)期值存在一定差距，消費(fèi)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較亮眼，保租房項(xiàng)目多數(shù)出租率維持高位，能源、環(huán)保資產(chǎn)受季節(jié)性影響，四季度業(yè)績(jī)多數(shù)下滑，產(chǎn)業(yè)園表現(xiàn)分化，工業(yè)廠房穩(wěn)中向好，二線產(chǎn)業(yè)園出租率下滑，物流園出租率企穩(wěn)，租金仍承壓。
　　利率低位震蕩，REITs配置性價(jià)比凸顯
　　利率低位震蕩，REITs高收益資產(chǎn)關(guān)注度高，相對(duì)性價(jià)比提升。截至2025年1月24日，以市值測(cè)算2024年全年可供分配金額分派比率，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs累計(jì)平均分派率為8.76%，而產(chǎn)權(quán)類REITs累計(jì)平均分派率為4.19%，市場(chǎng)關(guān)注公募REITs分派率與10年期國(guó)債利差，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、經(jīng)濟(jì)波浪式運(yùn)行、企業(yè)融資需求偏弱的背景下，債市趨勢(shì)未變，非銀機(jī)構(gòu)配置壓力仍大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，REITs作為較高分紅、風(fēng)險(xiǎn)適中、較低相關(guān)性的資產(chǎn)，具有長(zhǎng)期配置價(jià)值，公募REITs市場(chǎng)有望進(jìn)一步吸引增量資金進(jìn)場(chǎng)。
　　投資建議：關(guān)注基本面穩(wěn)健、分派率較高項(xiàng)目
　　截至2025年1月24日，中證REITs全收益指數(shù)較2024年初上漲20.08%。項(xiàng)目基本面走勢(shì)仍是重點(diǎn)，從四季報(bào)業(yè)績(jī)來看，可關(guān)注運(yùn)管能力強(qiáng)、符合大眾消費(fèi)邏輯的消費(fèi)REITs、經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)的物流以及邊際改善且路網(wǎng)利好的高速補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，基本面穩(wěn)健且絕對(duì)分派率較高的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目或存在補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，對(duì)于基本面走弱的項(xiàng)目建議保持謹(jǐn)慎。利率短期內(nèi)預(yù)計(jì)仍將維持低位震蕩態(tài)勢(shì)，保租房板塊與利率相關(guān)性較高，在利率反轉(zhuǎn)時(shí)需關(guān)注保租房REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。能源環(huán)保項(xiàng)目四季報(bào)基本面有所走弱且估值略高，但仍有配置需求支撐，可逢調(diào)整適當(dāng)增配。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)估算偏差，公募REITs運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。