>> 銀河證券-中證全指房地產(chǎn)ETF(515060.SH)投資價(jià)值分析：政策積極推進(jìn)，樓市銷(xiāo)售降幅逐漸收窄-250223
| 上傳日期： |
2025/2/24 |
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| 4908KB |
| 格式： |
pdf 共20頁(yè) |
來(lái)源： |
銀河證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
馬普凡,胡孝宇 |
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地產(chǎn)基本面亟待修復(fù)。銷(xiāo)售降幅逐漸收縮:2024年全年商品房銷(xiāo)售面積9.74億方，同比下滑12.90%;銷(xiāo)售金額9.68萬(wàn)億元，同比下滑17.10%:銷(xiāo)售的同比降幅逐月收窄;核心36城市銷(xiāo)售面積占比維持在26%左右?，F(xiàn)房表現(xiàn)優(yōu)于期房:2024年期房與現(xiàn)房表現(xiàn)依然分化，2024年現(xiàn)房的銷(xiāo)售增速較期房高出41.30bp，處于歷史高位。庫(kù)存去化周期略下降:截至2024年末，全國(guó)商品房待售面積7.53億方，按照現(xiàn)房銷(xiāo)售的月均銷(xiāo)售面積估算去化周期約為29.31個(gè)月,出于相對(duì)較高水平,但較9月有所下滑。拿地同比降幅收窄:2024年全國(guó)百城土地成交建面14.98億方，同比下滑5.08%;2024年平均成交樓面價(jià)1821.50元/平米，同比下滑11.32%，同比降幅自2024年9月逐漸收窄。開(kāi)工表現(xiàn)較弱:受到2023年開(kāi)始拿地規(guī)模下滑的影響，2024年開(kāi)工規(guī)模承壓，截至2024年末，全國(guó)房屋新開(kāi)工規(guī)模為7.39億方，同比下降23.0%。
政策積極推進(jìn)助力行業(yè)止跌回穩(wěn)。2022年以來(lái)，自上而下不斷出臺(tái)支持政策，2023年7月政治局會(huì)議上明確指出房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)聲重大變化，同年部分城市陸續(xù)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。2024年上半年，針對(duì)房企融資端和行業(yè)需求側(cè)分別出臺(tái)支持政策。2024年9月起，各部門(mén)從需求、融資、去化等方面大力支持房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)，如降低首付比例、擴(kuò)大“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模、降低契稅等。2024年12月，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。目前樓市整體庫(kù)存去化依然承壓，2024年10月住建部提到新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造以增加住房需求，或可消化部分庫(kù)存。在樓市供應(yīng)端，房地收儲(chǔ)齊發(fā)力:2024年5月起，已有部分省份陸續(xù)收購(gòu)存量房以減少樓市供應(yīng):2025年各省級(jí)政府工作報(bào)告中已有省份提出運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)資金回收閑置存量土地。
中證房地產(chǎn)指數(shù):按中證行業(yè)分類(lèi)分為10個(gè)一級(jí)行業(yè)、26個(gè)二級(jí)行業(yè)、70余個(gè)三級(jí)行業(yè)及100多個(gè)四級(jí)行業(yè)。再以進(jìn)入各二、三級(jí)行業(yè)的全部證券作為樣本編制指數(shù)，形成中證全指細(xì)分行業(yè)指數(shù)，權(quán)重集中于房地產(chǎn)行業(yè)，十大權(quán)重股占比46.8%,100-200億元規(guī)模占19,36%,200-500億元規(guī)模占30,10%500-1000億元規(guī)模占比25.59%，整體分布較均衡。2024年中期指數(shù)顯著反彈，累計(jì)收益率有所修復(fù)。
中證房地產(chǎn)ETF:2020年1月3日，華夏基金發(fā)行的中證全指房地產(chǎn)ETE(基金代碼:515060)正式上市交易，管理費(fèi)0.5%，托管費(fèi)率0.1%，在市場(chǎng)波動(dòng)中，ETF成交放量，月成交額和換手率在關(guān)鍵行情階段顯著放量，投資者參與增加。
風(fēng)險(xiǎn)提示:宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);政策推進(jìn)和實(shí)施不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn);歷史數(shù)據(jù)不能外推，本文僅提供數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和以歷史數(shù)據(jù)測(cè)算提供的判斷依據(jù)，不代表投資建議。
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