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核心觀點(diǎn)
　　利用專項(xiàng)債積極收儲(chǔ)閑置土地、通過貨幣化安置加快城市更新都是2024年底提出的消化存量的新舉措，2025年初以來正快速落地。這些新舉措，一方面減少了市場無效供給、增加了有效需求，另一方面也為開發(fā)商注入流動(dòng)性，對(duì)樓市的止跌回穩(wěn)具重要意義。目前樓市處于政策效果鞏固階段，通過推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好、對(duì)樓市供需兩端同時(shí)發(fā)力、推進(jìn)房企信用修復(fù)等多方聯(lián)動(dòng)，止跌回穩(wěn)效果將愈加明顯。
　　摘要
　　926政治局會(huì)議提出止跌回穩(wěn)后，政策效果顯現(xiàn)，樓市表現(xiàn)積極，樓市持續(xù)回升向好需多方聯(lián)動(dòng)。伴隨政策快速落地與居民購房信心增強(qiáng)，2024年四季度新建商品房銷售面積、銷售額同比增長了0.5%、1.0%，扭轉(zhuǎn)了之前連續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。2025年1月，70大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到24個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到7個(gè)，樓市向好趨勢(shì)明顯。目前政策效果主要集中在高能級(jí)城市，全國樓市持續(xù)向好需經(jīng)濟(jì)、樓市政策、金融政策、居民信心等多方面聯(lián)動(dòng)才可行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
　　利用地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地，有利于盤活開發(fā)商和城市樓市，我們估計(jì)這部分資金規(guī)模約為5000億。2024年10月自然資源部提出的利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地以及2024年12月國辦發(fā)專項(xiàng)債新管理辦法，為地方收儲(chǔ)閑置土地提供政策支持。我們通過存量土地價(jià)值和資金來源兩個(gè)角度估測專項(xiàng)債收儲(chǔ)規(guī)模約5000億元。2月以來廣東、北京收儲(chǔ)落實(shí)速度快并卓有成效。土地收儲(chǔ)一方面減少了當(dāng)?shù)厥袌龅臒o效供給，另一方面也為作為市場主體的開發(fā)商注入流動(dòng)性，有助于其緩解資金壓力、保交樓、增投資，有助于讓市場重回正循環(huán)。
　　加大城市更新力度，提升貨幣化安置效率，有效激發(fā)居民購房需求。住建部在2024年10月明確提出，通過貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬套城中村改造、危舊房改造，同時(shí)在地下管網(wǎng)、老廠房改造等多個(gè)方向發(fā)力。可以預(yù)期，伴隨貨幣化的增長和城市面貌的改變，有望激發(fā)居民的購房需求。上一輪貨幣化棚改，利用政府專項(xiàng)借款，推動(dòng)樓市需求增長。本輪城市更新，也將利用多渠道資金，重新激發(fā)市場需求。
　　潛在需求較大、庫存較低的城市將在本輪周期中率先受益，看好核心城市布局的開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)物企，以及主要二手中介公司。A股建議關(guān)注：濱江集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股、城建發(fā)展、華發(fā)股份、合肥城建、我愛我家等。港股推薦：貝殼-W、華潤萬象生活、華潤置地、綠城中國、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：未來依舊有下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，房企現(xiàn)金流承壓，或?qū)?dǎo)致開發(fā)商延緩施工節(jié)奏，從而導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期。此外，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的延續(xù)性可能存在不確定性，若后續(xù)房價(jià)繼續(xù)下降，開發(fā)商可能面臨較大的減值壓力和去化率較低的局面。
　　2、專項(xiàng)債收儲(chǔ)落地規(guī)模不及預(yù)期。當(dāng)前廣東、北京等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)落地收儲(chǔ)規(guī)模較大，對(duì)于財(cái)政壓力較大地區(qū)專項(xiàng)債收儲(chǔ)實(shí)施進(jìn)程及規(guī)模可能不及預(yù)期。