>> 銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年政府工作報(bào)告點(diǎn)評(píng)：全面發(fā)力，持續(xù)推動(dòng)地產(chǎn)止跌回穩(wěn)-250305
| 上傳日期： |
2025/3/5 |
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| 格式： |
pdf 共3頁(yè) |
來(lái)源： |
銀河證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
胡孝宇 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件:2025年政府工作報(bào)告，其中提到“穩(wěn)住樓市”、“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并在需求、供應(yīng)、庫(kù)存、融資、新模式等方面依次闡述重點(diǎn)工作方向。
止跌回穩(wěn):本次政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。2024年9月26日政治局會(huì)議首次提到房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)以來(lái),各部門陸續(xù)出臺(tái)政策。從房?jī)r(jià)看，2025年1月，一線城市新建商品住宅和二手住宅的銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.1%，二線城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.1%、環(huán)比下降0.3%;三線城市新建商品房和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%、0.4%。一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲。從交易量看，2024年全年商品房銷售面積9.74億方，同比下滑12.9%，降幅逐月收窄。2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)或成為重要工作方向。
需求釋放:2025年政府工作報(bào)告中首要提及需求，明確提到如下方向;“因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。我們認(rèn)為有望在通過(guò)降低常住人口的購(gòu)房門檻、通過(guò)城改等工作釋放居民的剛性和改善性住房需求。此前在2024年12月召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中提出大力支持剛性和改善性住房需求,其中提到加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。城中村具有住房密度大、居住環(huán)境相對(duì)較差的特點(diǎn)，城中村改造有望釋放其中居民的住房需求，或助力樓市需求釋放。
控制供應(yīng):1)在土地供應(yīng)上，2025年政府工作報(bào)告中提到“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”。2024年自然資源部即下發(fā)《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，嚴(yán)格控制商品房去化周期超18個(gè)月的城市商品住宅用地供應(yīng)，抑制存量住宅用地不合理增長(zhǎng)。2）在房屋供應(yīng)上，2025年政府工作報(bào)告中提到“盤活存量用地和商辦用房，尷進(jìn)收購(gòu)存量商品房,在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍”。i.在盤活存量用地上，據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月13日，廣東已有珠海、惠州、茂名等14地披露用地方政府專項(xiàng)債券資金土地收儲(chǔ)計(jì)劃，14地共收儲(chǔ)96個(gè)地塊，對(duì)應(yīng)收購(gòu)價(jià)243.585億元。我們認(rèn)為存量土地盤活有望在2025年進(jìn)一步推進(jìn)。ii.在收購(gòu)存量商品房上，已有重慶、濟(jì)南等地推進(jìn)商品房的收儲(chǔ)。iii.在保障性住房再貸款上，用途為收購(gòu)已建成商品房用于保障性住房配售或租賃，截至2024年9月末，央行的保障性租賃住房再貸款共使用162億，我們認(rèn)為保障性租賃住房再貸款的用途有望進(jìn)一步拓寬。iv.結(jié)合2025年政府工作報(bào)告中提到“擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等”，我們認(rèn)為2025年對(duì)于土地收儲(chǔ)、收購(gòu)存量商品房的支持力度提升，存量土地盤活和商品房收儲(chǔ)有望在2025年持續(xù)推進(jìn)。
支持融資:2025年政府工作報(bào)告中提到“發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)?！背鞘蟹康禺a(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制于2024年1月成立，截至2025年3月5日，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制目前審批貸款超過(guò)6萬(wàn)億元，涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過(guò)1500萬(wàn)套。我們認(rèn)為在各地的大力推進(jìn)下，保交樓有望進(jìn)一步取得成效。
構(gòu)建新模式:2025年政府工作報(bào)告中提到“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。我們認(rèn)為房地產(chǎn)新模式主要包括建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，或主要通過(guò)“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系實(shí)現(xiàn)，如保障性住房（其中包含保障性租賃住房等)、商品房并行的模式;從房屋管理看，房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管或?qū)?yōu)化，商品房預(yù)售資金監(jiān)管有望強(qiáng)化。2025年政府工作報(bào)告中提到“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，我們認(rèn)為未來(lái)高品質(zhì)房屋、智能化房屋有望更好滿足居民改善性需求。
投資建議:2025年政府工作報(bào)告提出“穩(wěn)住樓市”、“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并從需求釋放、控制供應(yīng)、盤活存量、支持融資、發(fā)展新模式等方面闡述重點(diǎn)工作方向;結(jié)合地方政府專項(xiàng)債券的安排上，我們認(rèn)為存量土地盤活和商品房收儲(chǔ)有望在2025年持續(xù)推進(jìn)。在政策有力推動(dòng)下，我們認(rèn)為樓市止跌回穩(wěn)的效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)，行業(yè)估值或?qū)⑻?。我們認(rèn)為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力具有資金優(yōu)勢(shì)，市占率有望進(jìn)一步抬升。我們看好︰保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A、新城控股、招商積余;建議關(guān)注:1)優(yōu)質(zhì)開發(fā):綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展;2）優(yōu)質(zhì)物管:華潤(rùn)萬(wàn)象生活;3）優(yōu)質(zhì)商業(yè):張江高科、恒隆地產(chǎn);4)代建龍頭:綠城管理控股;5)中介龍頭:貝殼-W、我愛我家。
風(fēng)險(xiǎn)提示:政策推動(dòng)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
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