>> 國海證券-公募REITs投資策略：從政策紅利到配置價值-250311
| 上傳日期： |
2025/3/11 |
大小： |
2169KB |
| 格式： |
pdf 共31頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
林加力 |
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投資要點:
政策紅利持續(xù)釋放，供給端擴容：2024年7月我國公募REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)展階段，顯著提升了底層資產(chǎn)多樣性。在政策驅(qū)動下，2024年全年新發(fā)REITs達29單，總募集規(guī)模655億元，推動市場存量規(guī)模突破1800億元，其中消費基礎設施當年發(fā)行規(guī)模198.13億元，躍居第二大資產(chǎn)類別。
資金配置邏輯重構，長期資本加速布局：2024年2月財政部發(fā)布的《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，首次從會計準則層面確認REITs的權益屬性，有效隔離價格波動對利潤表的沖擊。與此同時，低利率環(huán)境強化配置需求，戰(zhàn)略投資者占比的持續(xù)攀升進一步印證長期資金偏好，2021-2024年首發(fā)項目戰(zhàn)略配售比例從67.4%升至76.3%。
估值體系分化，結構性機會顯現(xiàn)：2024年12月以來的上漲行情與基本面出現(xiàn)階段性背離，顯示市場交易重心向政策預期傾斜，后續(xù)交易可能趨向基本面價值回歸。此外REITs市場呈現(xiàn)顯著的估值分層特征，截至2025年2月20日，61單首發(fā)上市REITs中39單PV乘數(shù)超過1，部分項目存在溢價風險，部分仍存在估值修復空間。
消費復蘇背景下，可選消費類REITs或跑贏：消費類和倉儲物流REITs憑借市場化定價機制，在商品銷售增長、物流需求擴張的情況下，或成為核心受益方向。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中高端制造園區(qū)受益產(chǎn)業(yè)升級帶動的研發(fā)需求，租金彈性優(yōu)于傳統(tǒng)工業(yè)廠房。保障房REITs因限租政策，雖維持高出租率但收益彈性有限。而經(jīng)營權類REITs（如高速公路、能源、生態(tài)環(huán)保等）依賴政府定價的剛性收入，傳導鏈條長。整體看，消費敏感型產(chǎn)權類資產(chǎn)彈性最大，價格管制類資產(chǎn)或在利率上行階段估值受損。
風險提示：基礎資產(chǎn)未來經(jīng)營情況具有不確定性；募集說明書中的未來現(xiàn)金流預測可能與實際偏差較大；項目擴募節(jié)奏不及預期；行業(yè)政策超預期調(diào)整風險；國內(nèi)經(jīng)濟修復不及預期或影響底層資產(chǎn)收益。
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