>> 平安證券-月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)：樓市熱度回升，房企積極補(bǔ)倉-250318
| 上傳日期： |
2025/3/18 |
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| 1403KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
楊侃,鄭茜文,王懂揚(yáng) |
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本月觀點(diǎn)：3月（截至14日）重點(diǎn)50城新房日均成交環(huán)比升9.7%，隨著重點(diǎn)城市推盤量逐步增加，成交有望逐步改善。當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，2024年多地出臺建筑新規(guī)，隨著2025年高品質(zhì)住宅集中入市，“好房子”有望率先企穩(wěn)形成價格錨，觀察3、4月“好房子”去化表現(xiàn)。中期房地產(chǎn)市場或迎來產(chǎn)品革新與周期底部共振的戰(zhàn)略機(jī)遇。當(dāng)前多數(shù)“第四代住宅”主要以贈送面積、結(jié)構(gòu)優(yōu)化為主的“技術(shù)性創(chuàng)新”，尚未真正實(shí)現(xiàn)政府工作報告強(qiáng)調(diào)的"安全、舒適、綠色、智慧"四維升級目標(biāo)。正如電梯技術(shù)普及加速樓梯房向高層住宅的普及。未來若真正出現(xiàn)“四維升級”的“好房子”，或?qū)⒋呱乱惠喐纳菩托枨筢尫?。同時當(dāng)前樓市量價較2021年高點(diǎn)已明顯回落，短期樓市或已步入筑底修復(fù)期。產(chǎn)品迭代疊加周期底部或蘊(yùn)含新一輪發(fā)展機(jī)遇，歷史包袱輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)、產(chǎn)品力強(qiáng)的房企有望率先受益。個股建議關(guān)注：1）歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品力強(qiáng)的房企如中國海外發(fā)展、華潤置地、綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等；2）估值修復(fù)房企如萬科A、金地集團(tuán)、新城控股等；3）同時建議關(guān)注經(jīng)紀(jì)（貝殼）、物管（中海物業(yè)、保利物業(yè)）、代建（綠城管理控股）等細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)。
政策：政府工作報告強(qiáng)調(diào)持續(xù)推動止跌回穩(wěn)，密切關(guān)注后續(xù)核心城市政策放松。兩會對房地產(chǎn)政策部署進(jìn)一步細(xì)化，重點(diǎn)城市有望進(jìn)一步落實(shí)“四個取消、四個降低、兩個增加”政策，存量房收儲、地方專項(xiàng)債收地、保交房等有望細(xì)化，此外將繼續(xù)聚焦“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度均屬于新模式發(fā)力方向。
資金：居民中長期貸款同比減少，海外債恢復(fù)發(fā)行。2月新增居民中長期貸款同比減少112億元，當(dāng)前核心城市樓市成交有所回暖，但低能級區(qū)域尚未企穩(wěn)，仍拖累整體信貸需求。受春節(jié)影響融資規(guī)模環(huán)比下滑，海外債恢復(fù)發(fā)行，2月綠城中國發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，利率8.45%。
樓市：3月成交有所回溫，后續(xù)觀察“好房子”集中入市后去化表現(xiàn)。3月（截至14日）重點(diǎn)50城新房日均成交環(huán)比升9.7%，重點(diǎn)20城二手房日均成交環(huán)比升37.6%。隨著2025年高品質(zhì)住宅集中入市，“好房子”有望率先企穩(wěn)形成價格錨，觀察“好房子”入市后去化表現(xiàn)。
地市：供應(yīng)成交季節(jié)性下滑，百城溢價率創(chuàng)近一年新高。2月百城土地供應(yīng)、成交建面環(huán)比降9%、0.5%；月內(nèi)一二線城市拍出多宗高溢價地塊，百城平均溢價率10.4%，溢價率創(chuàng)近一年新高。月內(nèi)北京、上海、杭州迎來多宗高總價地塊高溢價成交，核心區(qū)好房子需求正反饋，強(qiáng)化房企對優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿。
房企：年初房企積極補(bǔ)貨，低基數(shù)下銷售降幅收窄。上年2月恰逢春節(jié)假期基數(shù)較低，克而瑞百強(qiáng)房企2025年2月單月銷售金額降幅較上月收窄4.9pct，累計銷售金額同比降幅較上月收窄2.1pct。2月50強(qiáng)房企平均拿地銷售金額比、拿地銷售面積比，環(huán)比分別升8.2pct、升18pct。需求端改善型需求表現(xiàn)亮眼，核心城市年初頻頻供應(yīng)高質(zhì)量地塊，疊加Q1拿地有望在年內(nèi)轉(zhuǎn)化為可售貨值，投資提前“搶跑”。
板塊表現(xiàn)：2月申萬地產(chǎn)板塊漲5.37%，跑贏滬深300（1.91%）；截至2025年3月17日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）36.49倍，估值處于近五年94.9%分位。
風(fēng)險提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風(fēng)險；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。
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