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事件：公司發(fā)布2024年業(yè)績(jī)公告，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2788.0億元，同比增長(zhǎng)11.0%；核心凈利潤(rùn)254.2億元，同比下降18.5%。
　　營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)健增長(zhǎng)，多因素影響業(yè)績(jī)表現(xiàn)。2024年公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)11.0%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)/經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)/輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)/生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2371.5億元/233.0億元/121.3億元/62.2億元/，分別同比增長(zhǎng)11.8%/4.8%/14.0%/0.5%。公司營(yíng)業(yè)收入同比正增而歸母凈利潤(rùn)下滑的原因?yàn)椋?）公司綜合毛利率下降3.5pct至21.6%；2）應(yīng)占合營(yíng)企業(yè)投資收益同比減少28.0億元；3）財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加14.4億元。
　　銷售排名躍居行業(yè)前三，一二線投資占比超九成。2024年公司簽約銷售額2611億元，約占全國(guó)商品房銷售總額的2.7%，行業(yè)排名躍升至TOP3梯隊(duì)，在25個(gè)城市市占率穩(wěn)居前五。公司堅(jiān)持量入為出的投資原則，2024年獲取項(xiàng)目29個(gè)，權(quán)益投資額526億元，投資強(qiáng)度保持行業(yè)前三，其中一二線投資占比94%，有效補(bǔ)充了核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，為公司銷售規(guī)模的平穩(wěn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
　　經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提質(zhì)增效，資管業(yè)務(wù)加速打造第二增長(zhǎng)曲線。2024年公司購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額1953億元，約占全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的0.4%，整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率61%，創(chuàng)歷史新高。截至2024年底，公司在營(yíng)購(gòu)物中心92座，全年新開(kāi)購(gòu)物中心16座，平均開(kāi)業(yè)率超95%。在市場(chǎng)承壓及競(jìng)爭(zhēng)加劇的環(huán)境下，公司寫字樓平均出租率75%，保持行業(yè)領(lǐng)先水平。酒店業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收20.7億元，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)鞏固。2024年公司資管業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)4621億元，成功發(fā)行以青島萬(wàn)象城為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs，公司資管平臺(tái)已初步搭建，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)眾多，逐步向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，打造業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)第二曲線。隨經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)及資管業(yè)務(wù)的逐步發(fā)展，其有望成為公司業(yè)績(jī)和長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)來(lái)源。
　　賬面資金充裕，融資成本壓降。截至2024年底，公司現(xiàn)金儲(chǔ)備1332.1億元，同比增長(zhǎng)16.5%，凈有息負(fù)債率同比下降0.7pct至31.9%，加權(quán)融資成本同比下降45bp至3.1%，維持行業(yè)最低水平。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)：公司央企背景稟賦優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)聚焦高能級(jí)城市；經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提質(zhì)增效；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，穩(wěn)中求進(jìn)，我們預(yù)計(jì)公司未來(lái)業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升?？紤]到近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，我們下調(diào)公司2025/2026年歸母凈利潤(rùn)為284.3/313.9億元（原值為341.0/359.8億元），預(yù)測(cè)2027年歸母凈利潤(rùn)為341.1億元，對(duì)應(yīng)的EPS為3.99元/4.40元/4.78元，對(duì)應(yīng)的PE分別為5.9X/5.3X/4.9X，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)下行風(fēng)險(xiǎn)；調(diào)控政策放松不及預(yù)期、收緊超預(yù)期。