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新房成交面積環(huán)比由正轉負，同比由負轉正。二手房成交面積環(huán)比由正轉負，同比漲幅擴大。新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期同環(huán)比均下降。
　　核心觀點
　　受清明假期影響，新房成交面積環(huán)比由正轉負；但同比由負轉正。40個城市新房成交面積為277.4萬平，環(huán)比下降25.8%，同比上升22.1%，同比由負轉正，同比增速較上周上升了30.0個百分點。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-4.2%、-33.1%、-26.5%，同比增速分別為-9.5%、-17.6%、52.9%。其中一、二線城市同比增速較上周分別上升了26.7、27.3個百分點，三四線城市同比漲幅較上周擴大了47.7個百分點。
　　受清明假期影響，二手房成交面積環(huán)比由正轉負；但同比漲幅有所擴大。18個城市成交面積為170.0萬平，環(huán)比下降25.3%，同比上升33.2%，同比漲幅較上周擴大了29.1個百分點。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-10.9%、-30.7%、-27.3%，同比增速分別為92.2%、-6.8%、38.6%。其中，一線城市同比漲幅較上周擴大了62.2個百分點，二線城市同比降幅較上周收窄了7.5個百分點，三四線城市同比漲幅較上周擴大了29.5個百分點。
　　新房庫存面積同環(huán)比均下降；去化周期同環(huán)比均下降。12個城市新房庫存面積為8749萬平，環(huán)比增速為-0.6%，同比增速為-16.5%；去化周期為14.2個月，環(huán)比下降0.1個月，同比下降10.3個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為15.8、10.7、43.9個月，環(huán)比分別下降0.1、0.1、0.1個月，同比分別下降8.7、11.5、29.6個月。
　　土地市場環(huán)比量價齊漲，同比量跌價漲，溢價率環(huán)比下跌同比上漲。百城成交土地規(guī)劃建面為1786.7萬平，環(huán)比上升33.4%，同比下降22.2%；成交土地總價為790.9億元，環(huán)比上升113.4%，同比上升62.5%；樓面均價為4427元/平，環(huán)比上升60.0%，同比上升108.8%；土地溢價率為3.5%，環(huán)比下降10.3個百分點，同比上升1.1個百分點。
　　房企國內債券發(fā)行量，環(huán)比上升同比下降。房地產行業(yè)國內債券總發(fā)行量為64.8億元，環(huán)比上升81.7%，同比下降15.2%（前值：-83.8%）?？們斶€量為87.7億元，環(huán)比下降58.9%，同比上升15.3%（前值：9.4%）；凈融資額為-22.9億元。
　　板塊收益有所上升。房地產行業(yè)絕對收益為-0.9%，較上周上升0.6pct，房地產行業(yè)相對收益（相對滬深300）為0.5%，較上周上升2.0pct。房地產板塊PE為21.81X，較上周上升0.09X。
　　政策
　　本周，住建部發(fā)布了國家標準《住宅項目規(guī)范》，將于5月起正式施行。《住宅項目規(guī)范》以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規(guī)模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面，對住宅項目的建設、使用和維護作出規(guī)定。包括：新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯；提高了墻體和樓板隔音性能；提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬；提高了陽臺等臨空處欄桿高度；要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內；要求空調室外機安裝在專用平臺；規(guī)定了不同氣候區(qū)供暖、空調設施設置要求等。
　　地方政策方面，南京全市范圍內取消商品住房限售；廣州推出城中村改造新規(guī)，規(guī)定安置房外的住宅面積至少10%用于建保障房，有效增加保障房供給；佛山強化保障房建設與分配，確保住房資源流向真正有需求的群體；天津二套房公積金首付比例由30%降至20%；濟南推出貸款“商轉公”辦法，進一步減輕居民貸款壓力。
　　投資建議：
　　3月以來樓市成交動能轉弱，3月百強房企銷售額同比下降11%，同比由正轉負，同比增速下降11.6個百分點；我們跟蹤的55城新房成交套數同比下降4%，同比由正轉負，同比增速下降17個百分點，22城二手房成交套數同比增長34%，同比漲幅收窄了64個百分點。因此提振需求仍是當前房地產“止跌回穩(wěn)”主基調下的首要任務。后續(xù)市場能否修復，一方面依賴于需求端寬松政策的進一步擴底，另一方面，貨幣化舊改和收儲進度也將繼續(xù)成為2025年的重要主線。從標的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉的標的或具備更大的估值修復彈性。
　　現階段我們建議關注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：綠城中國、濱江集團、華潤置地、招商蛇口、越秀地產。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團、城投控股。3）經營或策略上有增量或變化的房企：金地集團、龍湖集團、信達地產。4）受益于二手房市場持續(xù)量價修復的房地產經紀公司：貝殼-W、我愛我家。
　　風險提示
　　房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。