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供給制約限制新房增長，二手市場(chǎng)熱度仍然延續(xù)。25年3月，51城新建商品房成交面積同比+0.1%，較1-2月由負(fù)轉(zhuǎn)正；46城新建住宅成交面積同比-2.4%，較1-2月由正轉(zhuǎn)負(fù)。2025年1-3月商品房成交同比-2.4%；住宅同比+1.7%，住宅維持正增長而商品房維持同比下降。新房市場(chǎng)仍表現(xiàn)出一定的供需矛盾，25年3月重點(diǎn)10城售批比1.12x，過去6個(gè)月平均售批比1.38x，達(dá)到歷史新高。25年3月73城中介二手房成交同比增長26.0%，年內(nèi)累計(jì)同比24年增長38.7%/同比23年增長9.0%，二手市場(chǎng)熱度延續(xù)，具體城市來看，一線中深圳、廣州表現(xiàn)優(yōu)異，二線中杭州、廈門、石家莊、濟(jì)南、青島表現(xiàn)較好。
　　二手房價(jià)逐步企穩(wěn)，成交掛牌比回升。25年2月70大中城市新房、二手房環(huán)比分別-0.1%、-0.3%，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格“止跌”但未“企穩(wěn)”。根據(jù)中介數(shù)據(jù)，截至25年4月3日，36重點(diǎn)城市二手房實(shí)時(shí)成交價(jià)11706元/平米，最近一月環(huán)比+0.2%，較年初以來-2.6%，924新政以來+5.0%，二手價(jià)格整體保持平穩(wěn)。從成交掛牌比來看，重點(diǎn)53城25年第14周成交掛牌比為81.4%，比24年最低點(diǎn)高3.3pct，成交價(jià)與掛牌價(jià)價(jià)差收窄，表明當(dāng)前市場(chǎng)景氣度有所回升。
　　地王現(xiàn)象持續(xù)，土拍積極助力地產(chǎn)正循環(huán)。25年3月土地市場(chǎng)熱度延續(xù)，單月600城商住用地出讓金1625億元，同比上升11.8%；25Q1商住用地出讓金累計(jì)4717億元，同比增長17.7%。25年以來全國至少出現(xiàn)了26塊高熱度“地王”，集中分布在杭州、上海、成都、北京幾個(gè)城市，考慮各地塊的盈利概率，50%的地塊在目前板塊售價(jià)下可實(shí)現(xiàn)盈利，31%地塊盈虧平衡所需售價(jià)與板塊價(jià)格相當(dāng)，僅19%地塊目前板塊價(jià)格難以支撐盈利，需要?jiǎng)?chuàng)新高的房價(jià)來進(jìn)行消化。
　　供給約束銷售偏弱，供給約束銷售偏弱，房企補(bǔ)貨力度加大，選擇依然謹(jǐn)慎。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，25年3月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額3445億元，環(huán)比增長74%，同比下降12%，新房市場(chǎng)推盤不足及開發(fā)商折扣回收等因素影響下市場(chǎng)及開發(fā)商成交偏弱。隨市場(chǎng)景氣度修復(fù)，房企擇機(jī)提升投資強(qiáng)度，25年1-3月金茂、濱江、綠城、招蛇、華潤拿地力度最高，主流房企選擇維持一定投資門檻的條件下加大拿地力度。
　　估值復(fù)盤與展望。25年春節(jié)后市場(chǎng)景氣度超預(yù)期回升，板塊估值上行，A股PB基本穩(wěn)定在0.6倍以上，H股PB估值持續(xù)上行至0.98倍左右。25年春節(jié)后股價(jià)走勢(shì)體現(xiàn)順周期邏輯，信用9強(qiáng)漲幅最高（+15%），地方國企表現(xiàn)平穩(wěn)，弱信用房企中新城經(jīng)營改善帶動(dòng)增長?？紤]企業(yè)土儲(chǔ)分布，若核心5城復(fù)蘇，越秀、中海外修復(fù)空間較大，7個(gè)新一線城市復(fù)蘇后，越秀、中海外、金地等修復(fù)空間較大。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。基本面不及預(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。