>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點(diǎn)評(píng)報(bào)告：關(guān)稅擾動(dòng)下，地產(chǎn)板塊有何投資機(jī)會(huì)？-250409
| 上傳日期： |
2025/4/10 |
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| 295KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事件：4月2日，特朗普宣布“對(duì)等關(guān)稅”相關(guān)政策并簽署總統(tǒng)行政令，向所有貿(mào)易伙伴征收不同水平的關(guān)稅，其中擬對(duì)中國加征34%關(guān)稅，我國第一時(shí)間采取了堅(jiān)決有力的反制措施，向原產(chǎn)于美國的所有商品加征34%進(jìn)口關(guān)稅作為反制。此外，近期美方威脅進(jìn)一步對(duì)華加征50%關(guān)稅，如果美方升級(jí)關(guān)稅措施落地，中方將堅(jiān)決采取反制措施維護(hù)自身權(quán)益。
住房為家庭資產(chǎn)最重要組成部分，樓市止跌回穩(wěn)對(duì)于穩(wěn)內(nèi)需意義提升?！皩?duì)等關(guān)稅”或使我國加速轉(zhuǎn)向以國內(nèi)消費(fèi)為主要驅(qū)動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)模式，而內(nèi)需的拉動(dòng)亟待樓市持續(xù)的止跌回穩(wěn)。根據(jù)2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查，我國家庭資產(chǎn)中住房占比59.1%/商鋪占比6.8%，合計(jì)占比達(dá)65.9%，住房無疑為我國家庭最重要的資產(chǎn)組成部分，樓市的止跌回穩(wěn)將直接穩(wěn)定我國家庭資產(chǎn)價(jià)值，提升我國居民消費(fèi)信心，對(duì)提振內(nèi)需意義重大。近期，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)同樣為中央重點(diǎn)指示之一，結(jié)合經(jīng)濟(jì)外部形勢的變化，止跌回穩(wěn)進(jìn)程有望加速。
政策工具箱豐富，有望于供需兩端持續(xù)發(fā)力，呵護(hù)止跌回穩(wěn)進(jìn)程延續(xù)。在提振內(nèi)需的大背景下，樓市或?qū)⑦M(jìn)入新一輪釋放周期，收儲(chǔ)存量房&閑置用地或在資金等方面再獲進(jìn)一步支持，其中閑置用地被回收后可經(jīng)過調(diào)規(guī)后再度出讓（提高容積率、商轉(zhuǎn)住等），資金更易平衡，可行性較高，廣東已正式大范圍批量收儲(chǔ)，后續(xù)“退地”相關(guān)動(dòng)作有望加速落地，受益房企傳導(dǎo)路徑或?yàn)榈胤匠峭丁胤絿蟆肫蟆衿?，且央行多次提及“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”，流動(dòng)性釋放后有望較大規(guī)模涌入樓市，此外一線城市政策優(yōu)化空間較大：①目前除了廣州完全放開限購?fù)?，其余三個(gè)一線城市雖進(jìn)行了幾輪松綁，但現(xiàn)行限購仍較為嚴(yán)格，調(diào)整空間較大；②首套與二套房首付比下限統(tǒng)一調(diào)整至15%，一線城市首套房首付比基本調(diào)整到位，但二套房首付比仍具下調(diào)空間，其中上海25%/京廣深20%，此外房貸利率相較其他城市也具下行空間。
板塊跌至低位，且地產(chǎn)股低配幅度擴(kuò)大，低估值低持倉事實(shí)未有改變。板塊指數(shù)已跌至歷史低位，且從2024Q4重倉持股市值占基金股票投資市值比來看，地產(chǎn)持倉比例為0.63%，低配幅度較2024Q3走寬。2024Q4地產(chǎn)持倉比例-0.31pct至0.63%，整體依舊低于標(biāo)準(zhǔn)配置比例（1.18%）。整體看來地產(chǎn)板塊低估值低持倉的事實(shí)未有改變，伴隨行業(yè)出清步入尾聲，同時(shí)高毛利項(xiàng)目有望集中結(jié)轉(zhuǎn)，房企盈利能力邊際或有顯著改善，修復(fù)彈性較大的穩(wěn)健型低估值房企的投資機(jī)會(huì)值得關(guān)注。
樓市基本面韌性漸顯，近期土拍升溫，銷售降幅顯著收窄。供給端：根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年以來14周100城涉宅用地平均成交溢價(jià)率為14.96%（去年同期為7.02%）；銷售端：2025年一季度全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增長3%。伴隨我國樓市量價(jià)的充分調(diào)整，以及中央層面明確的定調(diào)支持，我國樓市止跌回穩(wěn)趨勢漸明。
投資建議：經(jīng)濟(jì)外部形勢變化下，樓市止跌回穩(wěn)對(duì)提振內(nèi)需意義重大，在此背景下樓市或?qū)⑦M(jìn)入新一輪政策釋放周期，鞏固逐漸明朗的止跌回穩(wěn)趨勢。標(biāo)的方面重點(diǎn)關(guān)注:我愛我家、新城控股、貝殼-W、金地集團(tuán)。此外，建議關(guān)注：①二手房（我愛我家、貝殼-W）；②商業(yè)運(yùn)營和地產(chǎn)開發(fā)雙輪驅(qū)動(dòng)（新城控股、龍湖集團(tuán)、華潤置地）；③高股息及現(xiàn)金流健康的物管公司（南都物業(yè)、招商積余、保利物業(yè)）；④一二線城市的純開發(fā)企業(yè)（招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、保利發(fā)展）。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。
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