>> 聯(lián)合資信-長(zhǎng)沙市寫字樓市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況分析及展望-250410
| 上傳日期： |
2025/4/10 |
大小： |
1110KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
聯(lián)合資信 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
陳海義,劉依璇 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
引言
CMBS、商業(yè)地產(chǎn)類REITs為代表的具有實(shí)物抵押的商業(yè)地產(chǎn)證券化已成為企業(yè)融資的重要方式之一。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流作為商業(yè)地產(chǎn)ABS的主要償付來源，其運(yùn)營(yíng)狀況分析是ABS評(píng)級(jí)工作中的重要一環(huán)。聯(lián)合資信選取了數(shù)個(gè)重點(diǎn)新一線及二線城市，對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)中的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行分析，以作為商業(yè)地產(chǎn)ABS評(píng)級(jí)分析的支撐。本文選取長(zhǎng)沙市的寫字樓市場(chǎng)作為研究對(duì)象，分析區(qū)域環(huán)境、行業(yè)政策與城市規(guī)劃等對(duì)長(zhǎng)沙市寫字樓市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況的影響，并對(duì)其未來發(fā)展展開分析與討論。
區(qū)域環(huán)境分析
2008－2024年，長(zhǎng)沙市GDP增幅與全國(guó)GDP增幅走勢(shì)基本相符，整體呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。2008－2018年期間，長(zhǎng)沙市處于快速發(fā)展階段，GDP增速高于全國(guó)GDP增速；自2018年以來，受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨嚴(yán)，國(guó)際貿(mào)易摩擦加劇，全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，疊加2019年末新冠肺炎疫情的影響，全國(guó)GDP增速波動(dòng)幅度較大，2024年全國(guó)GDP增速跌至5.00%；2019－2022年期間，長(zhǎng)沙市GDP增速與全國(guó)GDP增速波動(dòng)趨勢(shì)一致，2022－2024年長(zhǎng)沙市GDP增速趨于穩(wěn)定。
在全國(guó)人口增長(zhǎng)放緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情形下，未來長(zhǎng)沙市人口增速或?qū)⒊袎海唤鼛啄觊L(zhǎng)沙市人口吸引力較強(qiáng)，出臺(tái)了一系列人才吸引政策。從人口增速來看，2008－2018年間，全國(guó)常住人口增長(zhǎng)率波動(dòng)下降，其中，2016－2023年全國(guó)常住人口增長(zhǎng)率呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)，并于2022年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2024年全國(guó)常住人口增長(zhǎng)率降至-0.10%。2016－2020年長(zhǎng)沙市先后發(fā)布各項(xiàng)人才政策、民生政策，長(zhǎng)沙市常住人口增長(zhǎng)率于2019－2020年間呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，后續(xù)迅速回落，于2023年降至0.89%。2022年全國(guó)人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而長(zhǎng)沙市常住人口增長(zhǎng)率水平仍保持高于全國(guó)常住人口增長(zhǎng)率，主要得益于湖南省的強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。
2017年起，長(zhǎng)沙市先后出臺(tái)人才政策22條、自貿(mào)區(qū)人才政策45條、人才政策升級(jí)版45條、研發(fā)人才政策十條等一系列人才政策。2021年，湖南省第十二次黨代會(huì)報(bào)告正式提出“實(shí)施強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略”，此后出臺(tái)一系列創(chuàng)建國(guó)家中心城市、制造強(qiáng)市工程、平臺(tái)建設(shè)等支持長(zhǎng)沙市的發(fā)展政策，2022年長(zhǎng)沙市位列“最具人才吸引力城市”中部第一。伴隨著政策支持和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙市形成了新消費(fèi)與高質(zhì)量相結(jié)合的生活圈，成為最具競(jìng)爭(zhēng)力的宜居城市之一。從人口結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)第七次人口普查結(jié)果，長(zhǎng)沙市常住人口中0－14歲占比16.64%，15－64歲占比72.25%，65歲以上占比11.11%，比第六次人口普查分別上升3.07個(gè)百分點(diǎn)、下降5.15個(gè)百分點(diǎn)、上升2.08個(gè)百分點(diǎn)?？傮w看，長(zhǎng)沙市城市勞動(dòng)力人口占比較高，具備較高的城市發(fā)展動(dòng)力。
2013年，長(zhǎng)沙萬達(dá)總部國(guó)際寫字樓入市，標(biāo)志著長(zhǎng)沙迎來甲級(jí)寫字樓的集中供應(yīng)。2013－2015年間，長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓年均新增供給量約20萬平方米，期間長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)，各甲級(jí)寫字樓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不斷提升。2016－2020年，長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量逐年增加，2019年和2020年新增供應(yīng)量較前兩年呈倍數(shù)增長(zhǎng)，分別為51.73萬平方米和57.4萬平方米，市場(chǎng)趨于飽和，庫存積壓、去化壓力大。2021－2023年，長(zhǎng)沙市核心商圈甲級(jí)寫字樓無新增供應(yīng)，由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)。2024年底，長(zhǎng)沙金茂大廈交付，帶來市場(chǎng)新增供應(yīng)13.5萬平方米，長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓存量增至231.1萬平方米。
（2）需求情況分析
2023年，長(zhǎng)沙市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求有所回升，去化存量市場(chǎng)；2024年，需求放緩。
2016－2021年，長(zhǎng)沙市服務(wù)業(yè)、TMT和金融行業(yè)快速發(fā)展，是甲級(jí)寫字樓的主要需求來源，市場(chǎng)吸納量逐步提升。這些行業(yè)的租賃需求波動(dòng)較大，尤其是在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，企業(yè)對(duì)辦公空間的需求更加保守。2020年，在線教育行業(yè)為租賃市場(chǎng)主力。2021年，受“雙減”政策影響，在線教育企業(yè)退租，TMT及專業(yè)服務(wù)業(yè)為市場(chǎng)主力。2022年受疫情及經(jīng)濟(jì)下行影響，部分企業(yè)縮租、退租或搬遷至非甲級(jí)寫字樓，導(dǎo)致市場(chǎng)吸納量銳減。2023年，為疫情后恢復(fù)期，需求緩慢回升，去化存量市場(chǎng)，搬遷需求及置換需求成為市場(chǎng)主力，但整體需求仍顯不足，2024年市場(chǎng)吸納量銳減。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，民營(yíng)企業(yè)是2024年長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃需求的主力類型，占總成交面積約81.7%；成交驅(qū)動(dòng)因素方面，搬遷為2024年租賃成交的主要驅(qū)動(dòng)因素，占到總成交面積約54.3%，搬遷需求主要來自TMT、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。
?。?）空置率和租金水平
長(zhǎng)沙市甲級(jí)寫字樓空置率變動(dòng)趨勢(shì)與供給趨勢(shì)一致，其空置率水平高于北上廣深，空置壓力大，市場(chǎng)活力有待釋放；租金水平近年呈整體下降趨勢(shì)，相較一線城市，長(zhǎng)沙市甲級(jí)寫字樓平均租金相對(duì)較低，波動(dòng)更為平緩。
空置率方面，長(zhǎng)沙市甲級(jí)寫字樓空置率整體呈先升后降的趨勢(shì)，與供應(yīng)量變動(dòng)趨勢(shì)一致，反映了空置率的變動(dòng)主要受供需關(guān)系影響。2013－2015年，長(zhǎng)沙市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)不斷釋放，與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的市場(chǎng)需求相匹配，供應(yīng)量增加的同時(shí)，空置率呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。2016－2020年，長(zhǎng)沙市出現(xiàn)第二波供應(yīng)高峰，供需不平衡逐漸拉大，新增供應(yīng)集中致使空置
|
|
