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新房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比降幅擴(kuò)大。二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大。新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期同環(huán)比均下降。
　　核心觀點(diǎn)
　　新房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比降幅擴(kuò)大。40個(gè)城市新房成交面積為196.9萬平，環(huán)比上升0.9%、環(huán)比漲幅收窄，同比下降23.0%，同比跌幅擴(kuò)大。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為4.0%、5.9%、-11.5%，同比增速分別為-30.5%、-11.9%、-34.1%。其中一、三四線城市同比跌幅較上周分別擴(kuò)大了18.2、13.8個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比跌幅較上周收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大。18個(gè)城市成交面積為208.3萬平，環(huán)比上下降1.2%，同比下降6.6%，同比降幅較上周擴(kuò)大了1.4個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-1.3%、2.1%、-10.5%，同比增速分別為31.1%、-28.1%、-3.0%。其中，一線城市同比漲幅較上周擴(kuò)大了7.2個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比跌幅較上周擴(kuò)大了3.5個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，較上周增速下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)。
　　新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期同環(huán)比均下降。12個(gè)城市新房庫存面積為8760萬平，環(huán)比增速為-0.1%，同比增速為-17.2%；去化周期為14.6個(gè)月，環(huán)比下降0.6個(gè)月，同比下降10.5個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為15.9、11.3、41.3個(gè)月，一、二、三四線城市環(huán)比分別下降0.9、0.3、0.7個(gè)月，一、二、三四線同比分別下降9.3、11.2、32.2個(gè)月。
　　土地市場同環(huán)比均量價(jià)齊跌，溢價(jià)率環(huán)比下降、同比上漲。百城成交土地規(guī)劃建面為706.7萬平，環(huán)比下降34.6%，同比下降42.6%；成交土地總價(jià)為77.0億元，環(huán)比下降55.5%，同比下降82.7%；樓面均價(jià)為1090元/平，環(huán)比下降32.0%，同比下降69.9%；土地溢價(jià)率為1.3%，環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　房企國內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為130.5億元，環(huán)比下降7.2%，同比下降47.5%（前值：-28.3%）。總償還量為180.7億元，環(huán)比上升106.3%，同比下降32.6%（前值：-28.9%）；凈融資額為-50.1億元。
　　板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-1.3%，較上周下降4.7pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益（相對滬深300）為-1.7%，較上周下降4.5pct。房地產(chǎn)板塊PE為21.39X，較上周下降0.65X。
　　政策
　　4月25日中央政治局會議召開。1）會議提出“加力實(shí)施城市更新行動，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造”，此條內(nèi)容作為房地產(chǎn)部分的首位，充分說明了我們前期反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“大舊改”將會成為樓市重要的增量籌碼，這將是貫徹全年的政策主線。2）會議提出“加大高品質(zhì)住房供給”，我們認(rèn)為，居住品質(zhì)的提升將成為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心驅(qū)動力之一。3）會議提出“優(yōu)化存量商品房收購政策”，預(yù)示前期有些收儲政策的落地不及預(yù)期，所以會調(diào)整相關(guān)措施去提升推進(jìn)進(jìn)度。4）會議還表態(tài)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。從去年Q4到今年Q1相較于去年前三季度來說，房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格相對企穩(wěn)，但后續(xù)需要持續(xù)保持至少同等及以上的增速水平，部分穩(wěn)定住的地區(qū)需要鞏固，還未穩(wěn)定住的地區(qū)需要努力穩(wěn)住。雖然近期市場確實(shí)出現(xiàn)了地市回暖、二手房成交向好等正向反饋，但3、4月樓市成交動能較去年四季度、和今年1-2月是有所減弱的，因此只有保持更寬松的政策，才能鞏固住“穩(wěn)定態(tài)勢”。
　　地方層面，4月23日，廈門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化住宅房屋征收房票補(bǔ)償安置政策的通知》，廈門房票使用范圍擴(kuò)大至二手房，且繼續(xù)鼓勵(lì)房票用于購買新房，6個(gè)月內(nèi)購新房可獲額外獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)一步打通一二手鏈條，促進(jìn)市場庫存去化。
　　投資建議：
　　本周政治局會議對房地產(chǎn)的相關(guān)表述基本符合前期市場預(yù)期，基調(diào)延續(xù)積極表態(tài)，但我們認(rèn)為，在當(dāng)前形勢下，政策的切實(shí)落地與實(shí)際效果更為關(guān)鍵。若二季度相關(guān)政策落地，房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)定態(tài)勢”才有望進(jìn)一步鞏固。在中美關(guān)稅摩擦導(dǎo)致出口承壓的背景下，穩(wěn)住國內(nèi)消費(fèi)和投資重要性提升，而房地產(chǎn)投資在連續(xù)幾年對經(jīng)濟(jì)形成拖累后亟需真正維穩(wěn)。我們認(rèn)為，地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
　　現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：濱江集團(tuán)、綠城中國、華潤置地、越秀地產(chǎn)。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)、城投控股。3）經(jīng)營或策略上有增量或變化的房企：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、新城控股、信達(dá)地產(chǎn)。4）受益于二手房市場持續(xù)量價(jià)修復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：貝殼-W、我愛我家。
　　 風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。