>> 銀河證券-萬科A(000002)2024年報點評：業(yè)績經(jīng)歷調(diào)整，堅持品質(zhì)交付-250428
| 上傳日期： |
2025/4/29 |
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| 1820KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
謹(jǐn)慎推薦（下調(diào)） |
作者： |
胡孝宇 |
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事件:公司發(fā)布2024年報，公司在2024年實現(xiàn)營業(yè)收入3431.76億元，同比下滑26.32%;歸母凈虧損494.78億元，由盈轉(zhuǎn)虧。
歸母凈虧損由多項因素所致:公司2024年實現(xiàn)營業(yè)收入3431.76億元，同比下滑26.32%，歸母凈利潤為虧損494.78億元。公司收入下滑主要受到開發(fā)業(yè)務(wù)下滑的影響。公司虧損的原因:1）毛利率層面，公司2024年毛利率為10.17%，較2023年降低5.06pct，其中開發(fā)業(yè)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利率為9.5%，較2023年下降5.9pct，由于結(jié)算項目對應(yīng)地價獲取成本較高，影響毛利率;2)減值層面，2024年公司出于審慎原則分別計提存貨跌價準(zhǔn)備、信用損失準(zhǔn)備70.60億元、264.0億,對業(yè)績產(chǎn)生一定影響;3）投資層面，2024年公司投資收益虧損28.59億元，2023年為盈利，其中權(quán)益法核算的長期股權(quán)損失較大;4）資產(chǎn)處置層面，2024年公司資產(chǎn)處置損失25.34億元，主要由于公司對資產(chǎn)交易和股權(quán)處置采取更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值，以便更快回籠資金。費用管理上，2024年公司銷售費用率和管理費用率分別為3.03%、1.86%，分別較去年同期提高0.39pct、0.63pc，由于開發(fā)行業(yè)整體承壓，公司加大銷售力度，銷售費用率略有提升。
行業(yè)承壓下堅持品質(zhì)交付: 2024年公司實現(xiàn)銷售面積1810.7萬方，同比下滑26.6%;銷售金額2460.2億元，同比下滑34.6%;對應(yīng)的銷售均價13587元/平米，同比下滑10.9%，量價均承壓。從市占看，公司2024年銷售金額在15個城市位列第一，在5個城市排名第二，在6個城市排名第三。從銷售區(qū)域看，除南方區(qū)域和北京區(qū)域外，其他區(qū)域的銷售均價降幅均為10%以上。截至2024年末，公司在手1591.5萬方已售未結(jié)規(guī)模，對應(yīng)合同金額2211.5億元。在交付上，公司2024年共交付18.2萬套房屋，平穩(wěn)有序推進(jìn)保交付工作;在住宅品質(zhì)上，2024年公司13個項目獲得2023-2024年度廣廈獎;在施工上，公司通過無人機拍攝園區(qū)工區(qū)施工全景影響，利用360全景視頻分戶拍攝戶內(nèi)施工工程,向客戶去按方位展示工區(qū)界面和施工進(jìn)度,提高施工透明度。在開竣工方面，2024年開復(fù)工建面1022.7萬方，完成年初計劃95.4%;竣工建面2374.5萬方，完成年初計劃的107.7%。開工略低于年初計劃主要由于公司堅持以銷定產(chǎn)的策略，加強現(xiàn)金流管控，結(jié)合市場流速表現(xiàn)對項目開發(fā)節(jié)奏靈活調(diào)整。
投資維持審慎:公司2024年新增13塊土儲，建面137萬方，權(quán)益建面83.3萬方，權(quán)益地價55.6億元，對應(yīng)的權(quán)益比例為60.8%，對應(yīng)的權(quán)益拿地力度為3.72%，投資拿地維持審慎。新增地價6670元/平米，地售比約為0.49。新獲取資源中存量盤活項目11個，主要分布在核心城市如上海、廣州、成都等地。
拓展融資渠道:截至2024年末，公司凈負(fù)債率80.6%，較2023年末提高25.9pct，資產(chǎn)負(fù)債率73.7%，較2023年末提高0.4pct。有息負(fù)債結(jié)構(gòu)上，截至2024年末公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1582.8億元，占比43.8%，目前公司有息負(fù)債以中長期為主。融資上，公司2024年新增融資綜合成本3.54%,較2023年下降37bp;公司持續(xù)拓寬融資渠道，2024年新增全口徑經(jīng)營性物業(yè)貸293億元，截至2024年末全口徑經(jīng)營性物業(yè)貸余額為467億元。經(jīng)營性物業(yè)貸有望盤活公司前期在經(jīng)營性資產(chǎn)上的投入。
經(jīng)營性業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn):1)物業(yè)服務(wù): 2024年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入363.8億元，同比增長8.9%，其中社區(qū)空間居住服務(wù)收入210.2億元，占比57.8%;公司2024年新獲取405個住宅服務(wù)項目，蝶城數(shù)量由621增長至666個，2024年新增改造100個蝶城。2)租賃住宅:2024年公司租賃住宅業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入37.02億元，同比增長7%;截至2024年末泊寓共運營管理26.24萬間長租公寓，開業(yè)19.12萬間，所管理的租賃住宅中由12.57萬間納入保障性租賃住房;2024年泊寓出租率95.6%，出租水平維持高位。3)商業(yè)運營:2024年公司商業(yè)業(yè)務(wù)共實現(xiàn)收入88.9億元，同比下降2.5%;2024年新開業(yè)8個商業(yè)項目，截至2024年末公司合計開業(yè)181個商業(yè)項目，建面1081萬方，規(guī)劃中和在建規(guī)模196萬方。公司管理運營項目中，一、二線城市占比超過94%，公司持續(xù)布局全國重點城市。4)物流倉儲:2024年公司物流倉儲業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入39.7億元，其中高標(biāo)庫21.3億元，冷鏈?zhǔn)杖?8.4億元。截至2024年末，公司物流倉儲業(yè)務(wù)累計開業(yè)項目151個，可租賃建面1043.1萬方，其中高標(biāo)倉840.7萬方，穩(wěn)定期出租率87%。
投資建議:受到地產(chǎn)行業(yè)整體承受規(guī)模下行壓力，公司結(jié)算端毛利率下滑和計提減值對業(yè)績產(chǎn)生一定影響。經(jīng)營性業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)租賃住宅均同比正增長。管理層調(diào)整有望提振信心。考慮到行業(yè)承壓和公司毛利率下行，我們預(yù)測公司2025-2027年歸母凈虧損分別為243.81億元、151.70億元、108.07億元，PB分別為0.46X、0.50X、0.53X，下調(diào)為“謹(jǐn)慎推薦”評級。
風(fēng)險提示:宏觀經(jīng)濟不及預(yù)期的風(fēng)險、房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期的風(fēng)險、經(jīng)營業(yè)務(wù)不及預(yù)期的風(fēng)險、公司大幅調(diào)整減值的風(fēng)險、房價大幅度下跌的風(fēng)險、資金回流不及預(yù)期的風(fēng)險、債務(wù)償還不及預(yù)期的風(fēng)險。
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