>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)點評： 房貸利率有望重啟下行，優(yōu)化城改和收儲空間-250507
| 上傳日期： |
2025/5/7 |
大小： |
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| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,林正衡 |
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5月7日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會在國新辦發(fā)布會上宣布一攬子金融政策，其中涉及房地產(chǎn)的增量政策主要包括降準(zhǔn)降息、公積金貸款和結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率下調(diào)、房地產(chǎn)融資制度改革和REITs入通等，總體上符合4月政治局會議對于“用好用足適度寬松的貨幣政策”和房地產(chǎn)相關(guān)表述的定調(diào)。我們預(yù)計增量政策的逐步落地有望鞏固房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的趨勢，后續(xù)需要關(guān)注財政政策和北上深房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能夠匹配發(fā)力。
公積金貸款利率調(diào)整落地，結(jié)合降準(zhǔn)降息有望打開商貸利率下調(diào)空間
25年3月國務(wù)院《提振消費專項行動方案》提出“實施降低住房公積金貸款利率”，本次會議正式下調(diào)公積金貸款利率0.25pct，將5年期以上首套房公積金利率從2.85%下調(diào)至2.6%，預(yù)計每年節(jié)省居民公積金貸款利息支出超200億元。再結(jié)合本次會議提出的降準(zhǔn)（下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5pct）、降息（下調(diào)政策利率0.1pct），我們預(yù)計有望重新打開增量商業(yè)銀行房貸利率的下行空間。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，3月百城首套/二套房貸款利率分別為3.12%/3.19%，較24年10月3.06%/3.17%的低點略有上行。
結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率下調(diào)，為城中村改造、收儲存量房帶來更多空間
本次會議下調(diào)所有結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25pct，意味著抵押補充貸款（PSL，主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造）利率從2.25%下調(diào)至2%，保障性住房再貸款（主要用于收購已建成商品房作為保障性住房）利率從1.75%下調(diào)至1.5%，有望降低城中村改造和收購存量房的資金成本，提升項目實現(xiàn)資金平衡的可行性，進而提升地方政府推進城中村改造和存量房收儲的意愿。
推動房地產(chǎn)融資制度和REITs入通改革
除了貨幣政策的調(diào)整之外，本次會議還提出將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質(zhì)住房的資金供給。截至5月6日，商業(yè)銀行審批通過的房地產(chǎn)“白名單”貸款增至6.7萬億元，較24年末增加1.7萬億元；25Q1房地產(chǎn)貸款余額環(huán)比增加7500多億元，金融支持房地產(chǎn)融資取得持續(xù)成效。此外，會議提出將REITs等納入滬深港通標(biāo)的，有望為公募REITs和港股REITs帶來更多增量資金。
投資建議
本次會議增量政策的逐步落地有望鞏固房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的趨勢。我們更加看好以一線城市為代表的核心城市復(fù)蘇節(jié)奏，以及在對應(yīng)區(qū)域擁有儲備或新獲取資源的房企的估值修復(fù)，繼續(xù)推薦具備“好信用、好城市、好產(chǎn)品”即“三好”邏輯的地產(chǎn)股，同時分紅與業(yè)績穩(wěn)健的物管公司亦有望受益于市場止跌回穩(wěn)。重點推薦：1）A股開發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團、新城控股、招商蛇口、建發(fā)股份；2）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城中國、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、招商積余、保利物業(yè)、濱江服務(wù)。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)政策波動的風(fēng)險，地產(chǎn)基本面復(fù)蘇不及預(yù)期的風(fēng)險，部分房企面臨經(jīng)營風(fēng)險。
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