>> 東莞證券-房地產(chǎn)及建材行業(yè)雙周報(bào)：4月房地產(chǎn)銷售動(dòng)能有所放緩，城市更新推進(jìn)將助力需求釋放-250523
| 上傳日期： |
2025/5/23 |
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| 格式： |
pdf 共16頁(yè) |
來(lái)源： |
東莞證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
標(biāo)配 |
作者： |
何敏儀 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點(diǎn)：
房地產(chǎn)周觀點(diǎn)：根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月新建商品房銷售面積下降2.8%，降幅比1-3月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額下降3.2%，降幅擴(kuò)大。4月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降，同比降幅均持續(xù)收窄。經(jīng)歷前三個(gè)月的樓市持續(xù)修復(fù)后，4月份需求動(dòng)能有所放緩。另一方面，廣東省深改委發(fā)文提出，鼓勵(lì)因地制宜采用發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、商品房收儲(chǔ)、房票等形式支持進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房，保障住房需求。健全農(nóng)房有機(jī)更新機(jī)制，探索聯(lián)建房、集約式住宅等農(nóng)民住房保障機(jī)制。與此同時(shí)，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，要求堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實(shí)施城市更新，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市。地方樓市支持政策及城市更新的加速推動(dòng)將對(duì)房地產(chǎn)需求釋放帶來(lái)正面作用。
我們認(rèn)為，今年以來(lái)高線城市樓市整體延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，成交活躍度提高，核心城市土拍市場(chǎng)熱度也回升。但低能級(jí)城市樓市回暖進(jìn)程相對(duì)緩慢。后續(xù)樓市優(yōu)化政策將會(huì)持續(xù)加碼落地，同時(shí)地方政府持續(xù)落實(shí)收儲(chǔ)，庫(kù)存壓力逐步化解，均對(duì)市場(chǎng)信心帶來(lái)提振。樓市回暖將從點(diǎn)到面逐步擴(kuò)大范圍。樓市將從止跌回穩(wěn)向回暖回升過(guò)渡，將可能推動(dòng)板塊估值的再度向上修復(fù)。建議可關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的頭部央國(guó)企及聚焦一、二線城市的區(qū)域龍頭企業(yè)，包括保利發(fā)展（600048）、華發(fā)股份（600325）、濱江集團(tuán)（002244）、招商蛇口（001979）等。
建材周觀點(diǎn)：水泥方面：今年一季度，我國(guó)水泥行業(yè)產(chǎn)能收縮明顯，價(jià)格逐漸回升。近年來(lái)，面對(duì)新環(huán)境，水泥行業(yè)大力推動(dòng)節(jié)能降耗、綠色轉(zhuǎn)型，目前已初見(jiàn)成效。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，全國(guó)水泥產(chǎn)量3.31億噸，同比下降1.4%。市場(chǎng)方面，今年一季度，全國(guó)水泥市場(chǎng)平均成交價(jià)為397元/噸，比去年同期增長(zhǎng)34元/噸，漲幅為9.3%。另一方面，我國(guó)將多舉措加力推進(jìn)城市更新行動(dòng)。疊加財(cái)政支出強(qiáng)度加大，專項(xiàng)債發(fā)行落地執(zhí)行之下，工地資金面持續(xù)改善，基建需求將加速提升，水泥需求將得到支撐。2025年水泥行業(yè)強(qiáng)化自律，防止“內(nèi)卷式”惡性競(jìng)爭(zhēng)將延續(xù)，供需關(guān)系也將進(jìn)一步改善，水泥價(jià)格將可能持續(xù)修復(fù)帶動(dòng)毛利率進(jìn)一步上行。上市水泥企業(yè)2025Q1業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，拐點(diǎn)出現(xiàn)，將對(duì)估值修復(fù)帶來(lái)支撐。
中長(zhǎng)期來(lái)看，頭部水泥企業(yè)通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新，從單純價(jià)格比拼轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造，提升整體競(jìng)爭(zhēng)力；通過(guò)收并購(gòu)延伸產(chǎn)業(yè)鏈，加大海外布局實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展，將能獲得更大的成長(zhǎng)空間。建議關(guān)注海螺水泥（600585）、塔牌集團(tuán)（002233）、華新水泥（600801）。
消費(fèi)建材方面：根據(jù)媒體報(bào)道，我國(guó)將多舉措加力推進(jìn)城市更新行動(dòng)。住建部將繼續(xù)深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。財(cái)政部在加大資金投入的同時(shí)，持續(xù)發(fā)力落實(shí)好稅費(fèi)優(yōu)惠政策。國(guó)家發(fā)改委將在6月底前下達(dá)2025年城市更新專項(xiàng)中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃。金融監(jiān)管總局正制定專門(mén)的城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法。自然資源部將出臺(tái)更多實(shí)用有效的用地政策。后續(xù)進(jìn)一步的城市更新行動(dòng)將加速推行落地，對(duì)建材需求將帶來(lái)刺激。另一方面，上海政府發(fā)布《上海市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》。其中提到，加力支持綠色家電家居家裝消費(fèi)。預(yù)計(jì)年內(nèi)將有更多城市發(fā)布消費(fèi)提振方案，支持包括家居家裝等消費(fèi)，提升消費(fèi)建材需求。預(yù)計(jì)2025年消費(fèi)建材企業(yè)在市場(chǎng)邊際修復(fù)、自身渠道優(yōu)化及降本增效等帶動(dòng)下，銷售及利潤(rùn)率將得到改善，疊加前期較充分的計(jì)提減值基本完成，未來(lái)計(jì)提將減少，行業(yè)業(yè)績(jī)有望實(shí)現(xiàn)環(huán)比回升。
中長(zhǎng)期來(lái)看，“雙碳”背景下，行業(yè)政策將持續(xù)引領(lǐng)企業(yè)綠色發(fā)展轉(zhuǎn)型，將加速小企業(yè)的淘汰退出，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將持續(xù)優(yōu)化。龍頭企業(yè)則通過(guò)產(chǎn)品品類拓展、品牌知名度提升、服務(wù)優(yōu)化、渠道升級(jí)以及降本增效等策略，實(shí)現(xiàn)更持續(xù)的營(yíng)收增長(zhǎng)和利潤(rùn)水平的提升。建議可關(guān)注本身具備競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河，基本面穩(wěn)健的企業(yè)。建議關(guān)注：北新建材（002791）、兔寶寶（002043）、三棵樹(shù)（603737）等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺(tái)低于預(yù)期，“房住不炒”持續(xù)提及，地方政府救市政策落實(shí)及成效不足；樓市銷售持續(xù)低迷，銷售數(shù)據(jù)不理想，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市較為悲觀，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走低；利率下調(diào)不及預(yù)期，房企資金鏈改善緩慢，融資仍然受阻，暴雷現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)；失業(yè)率及降薪情況攀升，帶來(lái)購(gòu)房需求及信心不足；行業(yè)新投產(chǎn)能超預(yù)期，“內(nèi)卷式”惡性競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)；原材料成本上漲過(guò)快，而建材產(chǎn)品價(jià)格承壓。
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