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國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70大中城市新房價格環(huán)比下降0.1%；二手房價格環(huán)比下降0.4%。
　　核心觀點
　　70城新房房價環(huán)比跌幅持平，二手房房價環(huán)比跌幅擴大，新房與二手房房價下跌城市數量4月均增加。4月70大中城市新房房價環(huán)比下降0.1%，環(huán)比降幅與3月持平，二手房房價環(huán)比下跌0.4%，環(huán)比降幅較3月擴大了0.2個百分點。從房價下跌的城市數量來看，4月70城中新房房價環(huán)比下跌的城市數量有45個，較3月增加了4個，新房房價下跌城市平均跌幅為0.30%，較3月擴大了0.01個百分點；二手房房價環(huán)比下跌的城市數量有64個，較3月增加了8個，二手房房價下跌城市平均跌幅為0.45%，較3月擴大了0.11個百分點。
　　4月一線城市新房房價環(huán)比由上漲轉為持平，二手房房價環(huán)比由上漲轉為下跌。1）新房：4月一線城市新房房價環(huán)比持平，環(huán)比增速較3月下降0.1個百分點。具體來看，北上新房房價環(huán)比正增長，廣深環(huán)比下跌。其中，上海環(huán)比上漲0.5%（前值：+0.7%），自2019年8月以來新房房價環(huán)比持續(xù)上漲，房價韌性最足；北京環(huán)比上漲0.1%（前值：-0.2%），環(huán)比由跌轉漲；深圳環(huán)比下跌0.1%（前值：+0.1%），環(huán)比由漲轉跌；廣州環(huán)比下降0.2%（前值：-0.1%）。2）二手房：4月一線城市二手房房價環(huán)比下降0.2%（前值：+0.2%），環(huán)比由漲轉跌。具體來看，僅上海二手房房價環(huán)比仍能保持正增長，廣州止跌，北京、深圳環(huán)比均由漲轉跌。上海環(huán)比增長0.1%（前值：+0.4%）；廣州環(huán)比持平（前值：-0.2%），終結了連續(xù)23個月環(huán)比下跌的態(tài)勢；深圳環(huán)比下降0.3%（前值：+0.3%），環(huán)比由漲轉跌；北京環(huán)比下降0.6%（前值：+0.5%），環(huán)比由漲轉跌。
　　4月二線城市新房房價環(huán)比持平，二手房房價跌幅擴大；其中大連新房房價環(huán)比漲幅排首位。1）新房：4月二線城市新房房價環(huán)比持平，環(huán)比增速與3月持平。52%的二線城市新房房價環(huán)比持平或上漲：大連環(huán)比上漲0.5%，杭州、天津環(huán)比上漲0.4%，成都、重慶、太原、合肥、烏魯木齊環(huán)比上漲0.3%，福州、長沙環(huán)比上漲0.2%，廈門、青島、鄭州、南寧環(huán)比上漲0.1%，寧波、濟南環(huán)比持平。2）二手房：4月二線城市二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較3月擴大0.2個百分點。僅6%的二線城市二手房房價環(huán)比持平或上漲：成都、西寧環(huán)比上漲0.1%，其余城市環(huán)比均下跌
　　4月三線城市新房房價環(huán)比跌幅持平，二手房房價跌幅擴大。1）新房：4月三線城市新房房價環(huán)比下降0.2%，環(huán)比跌幅與3月持平。具體來看，泉州環(huán)比上漲0.3%，三亞、遵義環(huán)比上漲0.2%，煙臺、平頂山、惠州環(huán)比上漲0.1%，宜昌環(huán)比持平，其余三線城市環(huán)比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有錦州、蚌埠、岳陽、大理，環(huán)比跌幅均大于等于0.5%。2）二手房：4月三線城市二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比跌幅較3月擴大0.1個百分點。具體來看，贛州環(huán)比上漲0.2%，丹東環(huán)比上漲0.1%，其余三線城市環(huán)比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有：徐州、惠州、秦皇島環(huán)比跌幅均大于等于0.8%
　　4月各類型產品房價環(huán)比跌幅相同。新房房價環(huán)比跌幅與上月相比均持平，二手房房價環(huán)比跌幅較上月均擴大。1）剛需產品：4月90平以下新房房價環(huán)比下降0.1%，環(huán)比跌幅與3月持平；二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較3月擴大0.1個百分點。2）剛改產品：4月90-144平新房房價環(huán)比下降0.1%，環(huán)比降幅與3月持平；二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較3月擴大了0.2個百分點。3）改善型產品：4月144平以上新房房價環(huán)比下降0.1%，環(huán)比跌幅與3月持平；二手房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較3月擴大了0.1個百分點。
　　投資建議
　　去年9月到今年3月，70城新房房價環(huán)比跌幅從0.7%收窄至0.1%，二手房房價環(huán)比跌幅從0.9%收窄至0.2%；但4月房價數據明顯走弱，統(tǒng)計局口徑下的全國商品住宅銷售均價同比下降4.3%，同比增速由正轉負；70城二手房房價環(huán)比跌幅擴大至0.4%。我們認為，在當前形勢下，政策的切實落地與實際效果非常關鍵，只有后續(xù)保持更寬松的政策，才能鞏固住房地產市場的“穩(wěn)定態(tài)勢”。地產從標的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉的標的或具備更大的估值修復彈性。
　　現階段我們建議關注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：濱江集團、綠城中國、華潤置地、越秀地產、建發(fā)國際集團。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團、城投控股。3）經營或策略上有增量或變化的房企：金地集團、龍湖集團、新城控股、信達地產。4）受益于二手房市場持續(xù)量價修復的房地產經紀公司：貝殼-W、我愛我家。
　　風險提示：房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。