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新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅擴(kuò)大。二手房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。新房庫存面積與去化周期環(huán)比均上漲，同比均下滑。
　　核心觀點(diǎn)
　　新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅擴(kuò)大。40個城市新房成交面積為235.8萬平，環(huán)比上升26.6%，同比下降16.4%，同比降幅較上周擴(kuò)大了9.2個百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為28.7%、21.0%、35.1%，同比增速分別為-3.7%、-27.6%、-2.3%，一、二線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了3.3、21.2個百分點(diǎn)，三四線城市同比降幅較上周收窄了14.6個百分點(diǎn)。
　　二手房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。18個城市成交面積為193.3萬平，環(huán)比上升43.1%，同比下降12.5%，同比降幅較上周收窄了20.9個百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為69.7%、33.0%、44.9%，同比增速分別為12.4%、-23.2%、-34.5%。其中，一線城市同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增速較上周提升了24.5個百分點(diǎn)，二、三四線城市同比降幅較上周分別收窄了14.9、24.9個百分點(diǎn)。
　　新房庫存面積與去化周期環(huán)比均上漲，同比均下降。12個城市新房庫存面積為8718萬平，環(huán)比增速為0.2%，同比增速為-18.2%；去化周期為15.6個月，環(huán)比上升0.7個月，同比下降5.9個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為16.9、12.2、41.1個月，一、二線城市環(huán)比分別上升0.7、0.7個月，三四線城市環(huán)比下降0.9個月，一、二、三四線城市去化周期同比分別下降4.6、7.1、28.0個月。
　　土地市場環(huán)比量漲價(jià)跌、同比量跌價(jià)漲，溢價(jià)率同環(huán)比均上漲。百城全類型成交土地規(guī)劃建面1068.5萬平，環(huán)比上升8.5%，同比下降39.2%；成交土地總價(jià)261.5億元，環(huán)比下降47.0%，同比上升74.8%；樓面均價(jià)2448元/平，環(huán)比下降51.1%，同比上升187.6%；土地溢價(jià)率10.0%，環(huán)比上升6.0個百分點(diǎn)，同比上升9.8個百分點(diǎn)。
　　房企國內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比下降，同比上漲。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為48.0億元，環(huán)比下降57.5%，同比上升33.5%（前值：+707.8%）?？們斶€量為17.2億元，環(huán)比下降73.3%，同比下降80.4%（前值：-72.5%）；凈融資額為30.8億元。
　　板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-0.3%，較上周下降0.7pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益（相對滬深300）為-1.4%，較上周上升0.2pct。房地產(chǎn)板塊PE為23.72X，較上周下降0.14X。
　　政策
　　5月2日中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，提出“加大中央預(yù)算內(nèi)投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項(xiàng)目給予支持。中央財(cái)政要支持實(shí)施城市更新行動。地方政府要加大財(cái)政投入，推進(jìn)相關(guān)資金整合和統(tǒng)籌使用，在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券對符合條件的城市更新項(xiàng)目予以支持，嚴(yán)禁違法違規(guī)舉債融資。落實(shí)城市更新相關(guān)稅費(fèi)減免政策。鼓勵各類金融機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下積極參與城市更新，強(qiáng)化信貸支持。完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新，推動符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券等”。2023年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，提出設(shè)立城中村改造專項(xiàng)借款。根據(jù)財(cái)政部《關(guān)于開展城市更新示范工作的通知》，自2024年起，中央財(cái)政創(chuàng)新方式方法，支持部分城市開展城市更新示范工作。首批評選15個示范城市，中央財(cái)政按區(qū)域?qū)κ痉冻鞘薪o予定額補(bǔ)助。從資金支持方向看，除老舊片區(qū)更新改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板外，城市污水管網(wǎng)全覆蓋樣板區(qū)建設(shè)、城市地下管網(wǎng)更新改造等也成為此次財(cái)政資金支持重點(diǎn)。在《關(guān)于開展2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動的通知》中明確了“中央財(cái)政按區(qū)域?qū)?shí)施城市更新行動城市給予定額補(bǔ)助”；“充分運(yùn)用好國債資金、中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府一般公共預(yù)算、地方專項(xiàng)債券、其他政府性基金預(yù)算、國資預(yù)算等”；“探索優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)信貸支持模式，鼓勵社會資本進(jìn)入”。目前，包括財(cái)政、金融在內(nèi)的多路資金正在發(fā)力支持城市更新。
　　投資建議：
　　二季度開始數(shù)據(jù)有明顯走弱，統(tǒng)計(jì)局口徑下4月全國商品房銷售面積同比下降2.1%，降幅較3月擴(kuò)大1.2個百分點(diǎn)，銷售均價(jià)同比下降4.7%。我們認(rèn)為，在當(dāng)前形勢下，政策的切實(shí)落地與實(shí)際效果非常關(guān)鍵，只有相關(guān)政策落地，房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)定態(tài)勢”才有望進(jìn)一步鞏固。地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
　　現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：濱江集團(tuán)、綠城中國、華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)、城投控股。3）經(jīng)營或策略上有增量或變化的房企：金地集團(tuán)、龍