>> 光大證券-融創(chuàng)服務(wù)(1516.HK)跟蹤報告：物管基本盤穩(wěn)固，獨立發(fā)展輕裝上陣-250609
| 上傳日期： |
2025/6/9 |
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| 380KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南,韋勇強 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：關(guān)聯(lián)方境外債重組取得重大進展，5月銷售表現(xiàn)亮眼。
1、根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國5月份全口徑銷售金額49億元，同比+128%，權(quán)益口徑銷售金額24.5億元，同比+108%；1-5月，融創(chuàng)中國累計全口徑銷售金額160億元，同比-35%，權(quán)益口徑銷售金額80億元，同比-41%。
2、融創(chuàng)中國發(fā)布公告，公司合計95.5億美元的境外債務(wù)計劃通過發(fā)行新強制可轉(zhuǎn)換債券1和新強制可轉(zhuǎn)換債券2作為對價，分別以每股6.80/3.85港元的價格轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國普通股，截至5月26日，約82%的持有人支持境外債重組方案。
3、2024年度，融創(chuàng)服務(wù)實現(xiàn)收入70億元，同比基本持平，實現(xiàn)歸母凈虧損4.5億元，核心歸母凈利潤8.0億元，同比基本持平，宣派2024年度股息每股0.143元，合計派息約4.4億元，占公司核心凈利潤比重為55%。
點評：關(guān)聯(lián)方依賴度顯著降低，深耕核心城市，物管基本盤穩(wěn)固。
1)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)影響基本解除，獨立發(fā)展能力明顯提升。公司對關(guān)聯(lián)方的依賴明顯降低，從收入來源上看，2024年來自第三方的收入為68億元，同比增長5.6%，收入占比97.6%；從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，非業(yè)主增值服務(wù)收入1.5億元，占總收入比重2.1%（2021年為33.9%）；同時，來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款扣除減值撥備后的余額為5.9億元，其中無擔保的金額為1.8億元，減值計提充分。2025年起，公司有望擺脫地產(chǎn)周期影響，輕裝上陣，步入穩(wěn)健增長軌道。
2)深耕核心城市，基本盤穩(wěn)固。截至2024年末，公司在管面積2.9億平，同比增長7%，項目續(xù)約率為95%，同比增加4pct；在管項目飽和收入85%來自核心城市，同時2024年新簽約金額中核心城市占比98%，項目密度進一步提升，合同額超人民幣千萬項目的簽約額占比約49%，大客戶數(shù)量較2022年增長約84%。公司在保持拓展項目質(zhì)量的同時，在激烈的市場環(huán)境下，新拓展簽約仍同比持平，物管基本盤穩(wěn)固。
3)毛利率有所波動。2024年公司物業(yè)管理/社區(qū)生活/非業(yè)主增值服務(wù)毛利率分別為20.9%/34.7%/28.2%，同比變化-2.9/+3.0/+15.2pct，物管業(yè)務(wù)為提升服務(wù)質(zhì)量而帶來的維修、維護成本增加，毛利率下滑，而增值服務(wù)由于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，毛利率有所提升，綜合影響下，公司整體毛利率為21.9%，同比下滑1.9pct。
盈利預(yù)測、估值與評級：關(guān)聯(lián)方境外債重組落地，公司有望逐漸擺脫關(guān)聯(lián)方影響；考慮關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值計提較為充分，2025年應(yīng)收款減值對利潤的影響較小，公司有望扭虧為盈，但公司地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)明顯收縮，整體利潤率有待企穩(wěn)，下調(diào)2025-2026歸母凈利潤預(yù)測至4.2/5.2億元（原預(yù)測5.3/7.1億元），新增2027年預(yù)測為6.2億元，當前股價對應(yīng)PE為11/9/8倍，維持“增持”評級。
風(fēng)險提示：外拓不及預(yù)期，社區(qū)生活服務(wù)開展不及預(yù)期。
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