>> 平安證券-月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)：國常會明確更大力度推動止跌回穩(wěn)，期待更多政策支持-250617
| 上傳日期： |
2025/6/17 |
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| 1119KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
楊侃,王懂揚 |
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本月觀點：5月新房及二手房成交同比小幅下滑，反映房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中，市場供求關(guān)系仍待改善，6月國常會強調(diào)“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，政策期待仍存。個股投資方面，當(dāng)前主流開發(fā)企業(yè)估值已處低位，交易性投資機會或逐步顯現(xiàn)，同時持續(xù)看好“核心區(qū)+好房子”率先止跌回穩(wěn)帶來的投資機會，建議關(guān)注：1）歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品力強的房企如華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城中國、濱江集團、建發(fā)國際集團、招商蛇口等；2）估值修復(fù)房企如新城控股、金地集團、萬科A等；3）同時建議關(guān)注經(jīng)紀（貝殼）、物管（中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余）、代建（綠城管理控股）等領(lǐng)域頭部企業(yè)。
政策：開啟新一輪降息周期，政策多維支持“好房子”建設(shè)。5月公積金貸款利率及5年期LPR分別下調(diào)25bp、10bp，切實居民降低月供壓力。城市更新定位提升，預(yù)計部分方案成熟項目有望快速落地。國常會強調(diào)在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面支持“好房子”建設(shè)，預(yù)計后續(xù)土地質(zhì)量及住房品質(zhì)仍提升，持續(xù)鞏固“好房子”市場向好趨勢。廣州擬全面取消限購、限售、限價措施，以更大力度推動市場止跌回穩(wěn)。
資金：5年期LPR下調(diào)10bp，居民中長期貸款同比多增。2025年5月1年期LPR、5年期及以上LPR最新報價環(huán)比均下滑10bp；5月單月新增居民中長期貸款746億，比去年同期多增232億，主要系3-4月部分區(qū)域銷售轉(zhuǎn)暖。5月新發(fā)放個人住房貸款利率3.1%，保持穩(wěn)定；隨著5月5年期LPR下調(diào)，后續(xù)房貸利率下行仍有空間。
樓市：5月樓市整體延續(xù)企穩(wěn)走勢，關(guān)注年中優(yōu)質(zhì)供給。5月重點50城新房日均成交同比降4.6%，環(huán)比升10%；5月重點20城二手房日均成交同比降4.7%，環(huán)比降17.7%。短期隨著“好房子”逐步入市，憑借其高得房率、高品質(zhì)等優(yōu)勢，將對舊規(guī)產(chǎn)品（早期新房與存量二手房）形成需求分流，市場已出現(xiàn)舊規(guī)產(chǎn)品調(diào)整跡象，中期隨著越來越多“好房子”止跌回穩(wěn)，有望形成價格錨，同地段舊規(guī)產(chǎn)品折價到一定程度價格也有望企穩(wěn)，最終通過"價格梯度"重構(gòu)市場定價體系。
地市：土地市場延續(xù)去庫存，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊維持較高熱度。5月百城土地供應(yīng)建面1.1億平米，環(huán)比升0.6%；百城成交建面0.89億平米，環(huán)比升11.6%；百城平均溢價率5.14%，環(huán)比降4.6pct。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍維持較高熱度。5月29日杭州拱墅區(qū)康橋單元住宅用地溢價率40.33%，5月23日成都郫都區(qū)郫筒街道望叢東路17號溢價率59.34%，5月20日北京海淀區(qū)半壁店宅地溢價率11.95%。
房企：單月拿地強度有所回落，5月成交環(huán)比4月微增。5月50強房企平均拿地銷售金額比、面積比，環(huán)比分別降20pct、降55pct。房企拿地策略聚焦“確定性”，拿地資金向聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項目傾斜?？硕鸢購姺科?025年5月單月銷售金額同比下滑10.4%，環(huán)比增長2.9%。6月房企年中沖刺疊加營銷預(yù)期加碼，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化下適銷對路樓盤入市，預(yù)期帶動成交總量延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。
板塊表現(xiàn)：5月申萬地產(chǎn)板塊跌0.44%，跑輸滬深300（1.85%）；截至2025年6月16日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）39.81倍，估值處于近五年96.05%分位。
風(fēng)險提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風(fēng)險；3）政策呵護力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。
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