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一、核心要點(diǎn)
　　前瞻及佐證指標(biāo)：
　　二手及租金價(jià)格：截至2025年5月，北京、廣州和深圳二手價(jià)格指數(shù)同比降幅收窄，而二手租金指數(shù)同比降幅擴(kuò)大；上海二手價(jià)格和二手租金指數(shù)均同比降幅收窄，但二手價(jià)格降幅收窄幅度小于二手租金指數(shù)；
　　二手帶看人數(shù)：截至2025年6月，12個(gè)樣本城市平均帶看人數(shù)環(huán)比下降8.3%，在5月+3.9%的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)負(fù)；
　　流動(dòng)性前瞻：根據(jù)招商證券房地產(chǎn)組流動(dòng)性前瞻指標(biāo)判斷，截至2025年7月，宏觀層面流動(dòng)性同環(huán)比寬松力度擴(kuò)大；
　　掛牌價(jià)調(diào)漲占比：截至2025年6月，12個(gè)樣本城市掛牌價(jià)調(diào)漲房源占比環(huán)比下降8.8%，環(huán)比降幅較5月擴(kuò)大4.5 PCT。
　　周觀點(diǎn)：（一）判斷往后房貸利率下降或有助于從凈租金回報(bào)率與按揭利率之差收窄的角度推動(dòng)新房及二手房的合計(jì)總需求筑底，同時(shí)重視在供應(yīng)縮量預(yù)期、供給品質(zhì)優(yōu)化以及購房者畫像顯著分化推動(dòng)下，新房市場供需環(huán)境較二手房更早出現(xiàn)邊際改善的可能；（二）判斷現(xiàn)房銷售相關(guān)政策或難以“一刀切”，更大概率以試點(diǎn)形式逐步推進(jìn)，并且房地產(chǎn)發(fā)展新模式長期或有助于行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)公司構(gòu)筑更深“護(hù)城河”，因其或提高行業(yè)進(jìn)入門檻。判斷房地產(chǎn)市場穩(wěn)定仍是重要政策目標(biāo)，關(guān)注城市更新、收購商品房、收購存量土地等存量政策的優(yōu)化和落地；“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)”、“有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造”等表述下，關(guān)注城中村、危舊房改造以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等城市更新工作的推進(jìn)落地；（三）相較于“博弈”基本面和政策，圍繞合理估值區(qū)間做投資或更可取，從考慮潛在減值壓力調(diào)整后的PB估值水平來看，當(dāng)前板塊調(diào)整后PB約1.0倍，已基本反應(yīng)現(xiàn)房銷售等對(duì)商業(yè)模式影響的擔(dān)憂，認(rèn)為板塊已進(jìn)入投資區(qū)間，而更“純粹”的銷售前5重點(diǎn)房企調(diào)整后PB平均約0.7倍；（四）關(guān)注全國性和區(qū)域性房企風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)修復(fù)的三條主線：（1）21年后資產(chǎn)負(fù)債表貢獻(xiàn)利潤表較優(yōu)；（2）部分企業(yè)信用溢價(jià)；（3）困境反轉(zhuǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：短期調(diào)控政策改善不及預(yù)期，利率改善不及預(yù)期，去化不及預(yù)期，長效機(jī)制不及預(yù)期等。