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公司7月14日發(fā)布預(yù)盈公告，預(yù)計(jì)25H1實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤4.4-6.5億元，同比扭虧（24H1錄得歸母凈虧損1.4億元），主要因?yàn)橹攸c(diǎn)項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)和金融資產(chǎn)表現(xiàn)改善。我們認(rèn)為25年公司在業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)、銷售改善、城市更新等方面具備看點(diǎn)，同時(shí)有望受益于北京房地產(chǎn)政策調(diào)整、城市更新加速推進(jìn)等潛在因素的催化，維持“買入”評級。
　　重點(diǎn)項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)和金融資產(chǎn)表現(xiàn)改善，共同推動(dòng)業(yè)績扭虧
　　25H1公司業(yè)績實(shí)現(xiàn)扭虧，主要因?yàn)椋?、天壇府、龍樾天元等房地產(chǎn)項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收益同比實(shí)現(xiàn)較大增長；2、我們預(yù)計(jì)25H1國信證券、南微醫(yī)學(xué)股價(jià)變動(dòng)約為公司帶來0.8億元稅前利潤，而24H1約為4.0億元稅前虧損。全年利潤規(guī)模是否能夠在上半年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步釋放，將取決于天壇府、臨河村棚改、22年北京拿地項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度（需等待半年報(bào)進(jìn)一步明確），以及下半年金融資產(chǎn)股價(jià)表現(xiàn)和存貨減值的情況。
　　25H1銷售金額同比轉(zhuǎn)正，全年有望保持正增長
　　根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，25H1公司銷售金額同比+2%至126億元，顯著好于百強(qiáng)房企（同比-12%），我們認(rèn)為主要由于北京國譽(yù)頌和上海國譽(yù)府、翎翠濱江等京滬新項(xiàng)目的推盤銷售。此外，6月初公司在北京昌平區(qū)生命科學(xué)園新獲取1宗地塊，拿地總價(jià)24億元，權(quán)益比例30%。我們預(yù)計(jì)下半年該項(xiàng)目，以及24年7月獲取的國譽(yù)燕園二期有望推盤，疊加存量項(xiàng)目的續(xù)銷，有望推動(dòng)公司25年銷售金額保持正增長（24年為234億元）。
　　低成本融資渠道暢通，聚焦京滬土地市場和城市更新機(jī)遇
　　25H1公司新發(fā)行45億元3年期中票和私募債，利率僅為2.49%、2.40%，繼續(xù)保持暢通的低成本融資渠道。公司在北京擁有豐富的城市更新資源和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，我們預(yù)計(jì)公司下半年仍將積極聚焦北京、上海土地市場，擇機(jī)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)招拍掛和城市更新項(xiàng)目。
　　盈利預(yù)測與估值
　　我們維持25-27年歸母凈利潤為5.16/8.40/8.57億元的盈利預(yù)測，25EBPS為10.92元?？杀裙酒骄?5PB為0.74倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司業(yè)績受結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏、金融資產(chǎn)股價(jià)變化和存貨減值等因素影響波動(dòng)較大，我們依然認(rèn)為公司合理25PB為0.67倍，維持目標(biāo)價(jià)7.32元。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：北京區(qū)域市場風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)減值、股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)