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營(yíng)收利潤(rùn)雙增長(zhǎng)，新拓規(guī)模保持穩(wěn)定，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　招商積余發(fā)布2025年中報(bào)，公司上半年?duì)I收利潤(rùn)雙增長(zhǎng)，新拓規(guī)模保持穩(wěn)定。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2025-2027年歸母凈利潤(rùn)分別為9.19、10.81、12.22億元，EPS分別為0.87、1.02、1.15元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為14.5、12.3、10.9倍，伴隨業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整及降本增效措施，盈利能力底部回升趨勢(shì)明顯，未來(lái)業(yè)績(jī)有望持續(xù)釋放，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　收入利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，盈利能力下降
　　公司2025H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收91.07億元，同比+16.17%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.74億元，同比+8.90%，歸母扣非凈利潤(rùn)同比+11.87%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流-11.9億元，毛利率和凈利率分別為12.12%和5.38%，同比分別-0.45pct和-0.40pct。公司營(yíng)收利潤(rùn)增長(zhǎng)主要系原有物業(yè)管理項(xiàng)目業(yè)務(wù)增長(zhǎng)、新拓展物業(yè)管理項(xiàng)目轉(zhuǎn)化及專業(yè)公司新拓業(yè)務(wù)等增值業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)。
　　基礎(chǔ)物管毛利率提升，專業(yè)增值收入高增
　　（1）基礎(chǔ)物管：實(shí)現(xiàn)營(yíng)收68.49億元，同比+7.75%，占比75.2%，毛利率同比+0.61pct至11.56%。截至上半年末，公司在管面積達(dá)3.68億平，較年初+1.0%，其中關(guān)聯(lián)方占比35.4%；上半年新簽合同17.64億元，同比-6.81%，其中第三方新簽占比提升至90%，非住宅業(yè)態(tài)新簽占比81%，千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目貢獻(xiàn)占比58%，市場(chǎng)化住宅新簽同比+23%。（2）平臺(tái)增值：實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.27億元，同比-11.29%，毛利率同比+1.08pct至10.99%。（3）專業(yè)增值：實(shí)現(xiàn)營(yíng)收17.25億元，同比+86.80%，毛利率同比-3.1pct至8.03%。
　　資管收入同比增長(zhǎng)，自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)定
　　公司2025H1資產(chǎn)管理收入3.06億元，同比+5.86%，毛利率同比-4.07pct至48.62%。截至上半年末，公司在管商業(yè)項(xiàng)目72個(gè)，管理面積397萬(wàn)方，上半年在管項(xiàng)目集中商業(yè)銷售額同比+10.3%，客流同比提升17.0%。公司截至上半年末擁有自持物業(yè)可租面積46.89萬(wàn)方，出租率93%，同比基本持平。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：第三方項(xiàng)目拓展放緩、關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)不及預(yù)期、房地產(chǎn)銷售下行。