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事件：公司發(fā)布2025年8月未經(jīng)審計(jì)銷售資料。
　　2025年8月，公司銷售金額55.1億元，同比下降45%；銷售面積16.94萬平方米，同比下降40.2%。
　　2025年1-8月，公司銷售金額730.1億元，同比上升3.7%；銷售面積180.6萬平方米，同比下降24.1%。
　　點(diǎn)評：銷售表現(xiàn)優(yōu)于大勢，地產(chǎn)結(jié)算毛利率磨底，財(cái)務(wù)資金穩(wěn)健安全。
　　銷售表現(xiàn)優(yōu)于大勢，邊際趨勢略有回落：2025年1-8月，公司銷售金額730.1億元（同比增長3.7%），銷售表現(xiàn)優(yōu)于大勢（同期克而瑞百強(qiáng)房企全口徑銷售金額下降13.8%）；拆分量價(jià)來看，1-8月銷售面積180.6萬平方米（同比下降24.1%），銷售均價(jià)為4.04萬元/平方米（同比增長36.5%），銷售結(jié)構(gòu)向高能級城市傾斜明顯。截至2025年6月30日，公司土地儲(chǔ)備約2043萬平方米，其中94%分布在一線和二線城市，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)保障公司后續(xù)可持續(xù)發(fā)展。值得注意的是，公司8月單月的邊際銷售趨勢略有回落，銷售面積16.9萬平方米（同比下降40.2%），銷售均價(jià)3.25萬元/平方米（同比下降7.9%），后續(xù)銷售趨勢變化情況需進(jìn)一步跟蹤觀察。
　　地產(chǎn)結(jié)算毛利率磨底，商住并舉穩(wěn)健發(fā)展：2025年上半年，公司營業(yè)收入475.7億元（同比增長34.6%），毛利50.6億元（同比增長4.4%），毛利率為10.64%（2024年上半年為13.72%），地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算板塊毛利率仍處于磨底狀態(tài)；公司持續(xù)推進(jìn)商住并舉戰(zhàn)略，上半年商業(yè)物業(yè)租賃收入2.68億元，越秀房地產(chǎn)信托投資基金營業(yè)收入9.66億元，期末整體出租率（不含酒店及公寓）約82%；越秀服務(wù)穩(wěn)健增長，上半年?duì)I收19.62億元，在管面積約為7231萬平方米。
　　財(cái)務(wù)資金健康安全，融資成本行業(yè)領(lǐng)先：截至2025年6月30日，公司貨幣資金（含現(xiàn)金及銀行結(jié)余、定期存款及其他受限存款）總額為446.4億元；“三道紅線”保持綠檔，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為64.6%，凈借貸比率為53.2%，現(xiàn)金短債比為1.7倍；2025年上半年，公司持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，短債占比24%，融資成本進(jìn)一步下降，加權(quán)平均借貸利率同比下降41個(gè)bp至3.16%，期末平均借貸利率下降至3%以下，融資成本行業(yè)領(lǐng)先。
　　盈利預(yù)測、估值與評級：公司銷售表現(xiàn)優(yōu)于大勢，商住并舉穩(wěn)健發(fā)展，財(cái)務(wù)資金健康安全，我們上調(diào)公司2025-2027年歸母凈利潤預(yù)測為13.4/15.4/17.8億元（原預(yù)測為13.2/15.1/16.1億元），當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)2025-2027年P(guān)E（基本）估值為14.7/12.7/11.0倍，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售與拿地不及預(yù)期，項(xiàng)目交付不及預(yù)期，市場下行超預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。