>> 國泰海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)RWA代幣：房地產(chǎn)投融資潛在創(chuàng)新新星-250925
| 上傳日期： |
2025/9/25 |
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| 1481KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國泰海通證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
涂力磊，謝皓宇，謝鹽 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
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本報告導讀：
RWA代幣在房地產(chǎn)投融資領(lǐng)域發(fā)展空間明顯。它在為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更高流動性、透明度、交易效率和成本優(yōu)勢的同時，法律監(jiān)管和風控防范依然任重道遠。
投資要點：
研究的目的。近年來通證經(jīng)濟表現(xiàn)形式RWA（Real-World Asset，即“真實世界資產(chǎn)”）獲得海內(nèi)外廣泛關(guān)注。本文將重點研究RWA的概念和類型、對房地產(chǎn)的意義、房地產(chǎn)RWA的優(yōu)勢和風險等。
RWA的概念及與數(shù)字經(jīng)濟、數(shù)字貨幣和穩(wěn)定幣的關(guān)系。RWA是指用區(qū)塊鏈技術(shù)對現(xiàn)實世界中價值創(chuàng)造成果進行數(shù)字化處理，從而實現(xiàn)在區(qū)塊鏈上進行交易和管理。它包括支付類、證券類、實用類三種類型。而數(shù)字經(jīng)濟包括互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟、共享經(jīng)濟、通證經(jīng)濟三種形態(tài)和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化與數(shù)據(jù)資產(chǎn)化兩個過程。其中，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化是指將經(jīng)濟活動進行網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化處理形成高效互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟和共享經(jīng)濟（適用央行數(shù)字貨幣和其它加密幣）。而數(shù)據(jù)資產(chǎn)化是指用區(qū)塊鏈數(shù)字技術(shù)鎖定價值創(chuàng)造產(chǎn)出成果的通證化或代幣化，從而由數(shù)據(jù)變成財富和資產(chǎn)的通證經(jīng)濟（適用RWA）。上述央行數(shù)字貨幣、其它加密幣和RWA（其中底層資產(chǎn)為法幣資產(chǎn)、加密數(shù)字資產(chǎn)和貴金屬的RWA為穩(wěn)定幣）都屬于網(wǎng)上數(shù)字貨幣。
RWA的特點及其對房地產(chǎn)行業(yè)的意義。RWA具有交易的普及性、便利性、可追溯性、成本低廉、效率高、是區(qū)塊鏈去中心化金融（DeFi）的基石等特點。這使得RWA對房地產(chǎn)行業(yè)具有以下重大意義：（1）發(fā)行和交易效率提升，中介成本大幅降低。（2）投資門檻大幅降低。（3）被投資產(chǎn)的透明度得到大幅度提升。從房地產(chǎn)RWA代幣的運作流程看其相對REITs等產(chǎn)品具有以下特點。類似于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），房地產(chǎn)RWA代幣是將房地產(chǎn)項目打包轉(zhuǎn)入特殊目的載體（SPV），并通過智能合約分割為若干份額后，發(fā)行對應(yīng)該資產(chǎn)權(quán)益一定數(shù)量的代幣進入市場交易。它包括資產(chǎn)篩選與評估、法律結(jié)構(gòu)設(shè)計、估值與分割、合規(guī)框架搭建、技術(shù)堆棧選擇、智能合約部署、代幣發(fā)行、二級市場交易、收益分配、報告與治理，及代幣贖回與退出等流程。相對REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，它具有流動性好、透明度高、成本效率高、投資門檻低、可追溯性強等優(yōu)勢。
房地產(chǎn)RWA代幣的良好發(fā)展趨勢、風險防范和典型案例。目前，全球RWA資產(chǎn)價值升至254億美元。德勤預計2035年房地產(chǎn)RWA代幣將達4萬億美元，年均復合增速27%，但其風險包括政策與監(jiān)管風險、技術(shù)瓶頸與技術(shù)風險、系統(tǒng)性風險、估值難題與模型風險、其他類型風險等。典型案例有：1、2022年中國香港首只合規(guī)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）STO發(fā)行。2、2025年6月首家中國國企綠地(亞洲)證券將鑼灣寫字樓RWA的NFT產(chǎn)權(quán)憑證在中國香港DigiFT交易所上市交易。3、2025年二季度Blocksquare與Vera Capital合作啟動10億美元的美國房地產(chǎn)代幣計劃。
風險提示：RWA代幣監(jiān)管制度的變化，底層資產(chǎn)的運營風險，加密幣市場波動風險。
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