>> 申萬宏源-晨會報告-251105
| 上傳日期： |
2025/11/5 |
大小： |
672KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
王雪蓉 |
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季報凸顯分化，市場放量反彈——公募REITs2025Q3業(yè)績總結(jié)及10月市場分析
2025年Q3業(yè)績：公用類最優(yōu)、保租與消費(fèi)穩(wěn)健，倉儲物流和交通類疲軟分化、產(chǎn)園同比降幅依然較大，僅部分環(huán)比降幅收窄；能源類整體亦明顯下行。以公用事業(yè)、保租房及消費(fèi)類為代表的穩(wěn)健型資產(chǎn)整體表現(xiàn)優(yōu)異，均在收入、EBITDA及可供分配金額上實(shí)現(xiàn)同比正增長。其中，公用事業(yè)板塊表現(xiàn)尤為亮眼，EBITDA同比增長超10%。保租房板塊量價穩(wěn)健，消費(fèi)板塊已連續(xù)2季業(yè)績正增，其中金茂商業(yè)等業(yè)績較為優(yōu)異；能源類資產(chǎn)：除特變電工新能源業(yè)績實(shí)現(xiàn)較好增長，其余項(xiàng)目收入和EBITDA等指標(biāo)多數(shù)同比明顯下行。相比之下，部分周期敏感性資產(chǎn)則普遍承壓。產(chǎn)業(yè)園板塊業(yè)績下滑最為明顯，EBITDA與可供分配金額降幅均超10%，超過八成個券出現(xiàn)業(yè)績下滑。倉儲物流板塊整體表現(xiàn)疲軟，除華夏深國際外，其余項(xiàng)目業(yè)績均有所回落，但收入和EBITDA整體降幅較小且呈收斂之勢。交通板塊25Q3績優(yōu)券稀缺，僅安徽交控與河北高速實(shí)現(xiàn)全面增長，其余項(xiàng)目則表現(xiàn)欠佳。從預(yù)期可供分配金額的達(dá)標(biāo)情況來看，2024年成立的REITs有46%達(dá)標(biāo)而2025年成立的REITs僅14%達(dá)標(biāo)，其中工銀蒙能清潔能源、華威農(nóng)貿(mào)市場已提前達(dá)成全年目標(biāo)。
十月市場放量反彈，績優(yōu)資產(chǎn)漲幅領(lǐng)先，息差迎來顯著走闊，估值回升至60%分位以上。受央行重啟國債公開交易等方面影響，10月中證REITs走勢呈V型反彈，雖全月收跌但下旬階段（10.22-10.31）開始放量上漲。分板塊看，IDC自上市起走勢獨(dú)立且10月依舊領(lǐng)漲，公用事業(yè)次之；正迎季報窗口使交易基本面邏輯強(qiáng)化，25Q3績優(yōu)的消費(fèi)、公用、保租在下旬階段漲幅僅次于IDC。派息率方面，產(chǎn)權(quán)類REITs最新派息率升至4.06%，較10Y國債收益率息差為2.27%（較上期+0.23pcts），較中證紅利股息率息差為-0.30%（較上期+0.48pcts）。其中公用、消費(fèi)的最新派息率較上期末提升幅度較多。估值方面，產(chǎn)權(quán)類(P/NAV)、經(jīng)營權(quán)類（P/FFO）分別處于66%、72%分位；IRR方面，經(jīng)營權(quán)類相對穩(wěn)定而產(chǎn)權(quán)類有小幅提升。
風(fēng)險提示：需警惕REITs發(fā)行審核節(jié)奏變化、發(fā)行制度調(diào)整、投資者參與度波動、申報項(xiàng)目質(zhì)量/數(shù)量變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)向調(diào)整、項(xiàng)目資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績下滑、REITs單一資產(chǎn)波動較大、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、系統(tǒng)性風(fēng)險等。（詳見正文）
(聯(lián)系人：彭文玉/朱敏/任奕璇)
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